中國房地產(chǎn)政策需要自省

顧海波

房地產(chǎn)對GDP和稅收的貢獻(xiàn)度下降是歷史的必然。

住宅的功能是什么？筆者認(rèn)為首先是居住，然后才是投資價值。中國住宅主要是滿足13億中國人民的居住，這是中國人多地少的國情所決定的。可悲的是，當(dāng)前我國住宅的居住功能已經(jīng)嚴(yán)重異化為投機(jī)功能。

假如一個國家不顧自己長期處于社會主義初級階段的國情，不顧人多地少的國情，尤其是在保障住房嚴(yán)重短缺和具有歷史欠賬的情況下，土地稀缺國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)要靠國內(nèi)外投資投機(jī)客來維持、靠外資來維持，那是很危險的。

中國人均耕地只有1.39畝，不及世界人均耕地的1/4，中國未來土地供給和人口、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展之間的矛盾日益尖銳。從這個意義上說，中國沒有“資本”折騰，必須給子孫留下足夠的資源和空間。一旦“熱錢”撤離，對我國房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的打擊將十分沉重，當(dāng)然其中受傷最重的無疑是廣大中低收入者。

因此，中國當(dāng)前的住房政策值得我們重新審視和調(diào)整，住宅的功能是居住而不是投資和投機(jī)，中國歡迎海內(nèi)外人士來創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，但中國不需要炒作，中國樓市拒絕投機(jī)，中國不能成為投機(jī)客的“熱土”和“暴發(fā)戶”的樂園，對國內(nèi)外樓市投資投機(jī)客（兩套以上）必須采取相當(dāng)限制政策，包括信貸（提高首付、縮短年限）、稅收（差別稅收、征收增值稅）、利率（差別利率）及嚴(yán)厲打擊中介哄抬房價、亂收費(fèi)等政策。同時要加大和完善保障住宅（廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房）的建設(shè)，要推行自住房（應(yīng)優(yōu)惠利率和契稅）和投資房的差別政策，使“人人享有適當(dāng)?shù)淖≌薄?/p>

我國房地產(chǎn)發(fā)端于“七五”時期，經(jīng)過20多年發(fā)展，人們的居住條件有了巨大改善。但與此同時，中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴過重,住宅的居住功能日益異化為投機(jī)功能，房地產(chǎn)的非理性發(fā)展也產(chǎn)生了一系列問題：

首先，中國住房價格一路高歌猛進(jìn)，嚴(yán)重脫離了廣大普通老百姓的承受能力。其次，房地產(chǎn)過熱，造成了能源、資源和環(huán)境的全面緊張，成本推動和需求拉升共同作用，是中國當(dāng)今通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過熱的最主要因素。第三，“一俊遮百丑”，銀根過度向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，擠壓了國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的發(fā)展，推遲和阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和優(yōu)化。此外，房地產(chǎn)過熱，埋伏了金融危機(jī)的隱患。當(dāng)前，國際金融、經(jīng)濟(jì)動蕩，國內(nèi)通貨膨脹和通貨緊縮交織，可謂內(nèi)憂外患并襲；房價瘋瘋癲癲，市場風(fēng)險日益積聚。

樹欲靜而風(fēng)不止。中國“房地產(chǎn)勢力”根深蒂固、盤根錯節(jié)，房價漲了20年還不“過癮”，房價僅珠三角地區(qū)略有松動，地方政府、開發(fā)商、各類“協(xié)會、學(xué)會”、各類所謂的“專家”、“研究中心”（實際是廣告中心、“房托”中心）就迫不及待“上書”、“鼓噪”，各種版本的“救市論”連篇累牘，好不熱鬧。房地產(chǎn)儼然已成為中國經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”。事實可能恰恰相反。繼續(xù)養(yǎng)“泡沫”危險更大。美國的“次貸”風(fēng)波就是前車之鑒。

對此，我們必須充分做好理論準(zhǔn)備、思想準(zhǔn)備和物質(zhì)準(zhǔn)備，主動迎接后房地產(chǎn)時代的到來。后房地產(chǎn)時代，樓市的調(diào)整勢在必然，房地產(chǎn)對GDP和稅收的貢獻(xiàn)度下降是歷史的必然，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和趨勢。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級已經(jīng)迫在眉睫。

房地產(chǎn)對GDP和稅收貢獻(xiàn)度的下降，必須要靠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)來替代，要靠效率和科技來替代。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級刻不容緩。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)調(diào)整既是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必然陣痛，也是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級的契機(jī)。依靠能源、資源和環(huán)境為代價的傳統(tǒng)增長方式已經(jīng)日薄西山。（作者為中國房地產(chǎn)獨(dú)立撰稿人，高級經(jīng)濟(jì)師）