北京：最后的“堡壘”

張　靜

雖然土生土長的開發(fā)商們?nèi)耘f抱著觀望的想法希望熬到春暖花開，但市場上供過于求十分明顯，北京將成為此輪降價的“重災(zāi)區(qū)”。

許多城市在試探性地出臺一些房地產(chǎn)救市政策時，其實都想看一看北京方面有何動作。但由于地域的敏感與特殊性，令人“失望”的是，北京市政府在政策制定上素來更為小心謹慎，“引而不發(fā)”可謂最真實的寫照。

有消息稱，北京版樓市新政早已斟酌多時，力度堪比杭州24條。就在10月22日中央終于公開態(tài)度的當晚，北京市建委也有順勢出臺的沖動，然而到了最后關(guān)頭，據(jù)說還是被分管城市建設(shè)與房地產(chǎn)的副市長摁住了。

就在同一天，北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、副局長于秀琴表示，短期內(nèi)北京房價的下降趨勢不會改變，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒到底。

“最近兩個月中國樓市風云變幻，萬科已經(jīng)率先大幅降價，但指望政府出臺救市措施的眾多發(fā)展商還在抱著最后一線希望硬挺樓市。北京是一個房價從未下跌過的核心城市，依舊以本地開發(fā)商為主力，樓市因為舉辦奧運會暫時休眠，自然而然成為支撐樓市信心最后一個支點、中國房價最后一個堡壘?！背张深I(lǐng)軍人物楊少鋒說。

從去年10月開始刮起的“深圳樓市降價潮”已向全國蔓延，珠三角、長三角多個房價持續(xù)堅挺城市相繼拉開了降價的序幕。據(jù)記者調(diào)查，從去年年末開始，一度銷聲匿跡的打折、特惠、送裝修、送物業(yè)費、送車位等促銷花樣也在北京卷土重來。將變相降價玩得最漂亮的莫過于年初開盤的沿海賽洛城7期，位于北京東四環(huán)。因為擔心市場前景低迷，開發(fā)商干脆另起案名“美利山”，直接從原來精裝16000元／平方米降為毛坯13000元／平方米，扣除精裝因素，等于每平方米降了2000元，氣得附近某樓盤的銷售經(jīng)理做夢都在罵：“明明是在降價……”奧運之后，更有部分樓盤放棄了遮遮掩掩，不再為直接降價尋找遮羞布了。

但10月上旬，楊少鋒一位朋友到北京辦事，順便轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)三環(huán)以內(nèi)的項目，得出的結(jié)論還是：“北京房價沒有降嘛！”

來自北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)也顯示，宏觀調(diào)控3年以來，直到今年8月，北京房價才第一次停下了上漲的腳步，銷售價格與上月持平。9月銷售價格首次環(huán)比下降了0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅價格分別比上月下降0.3%和0.1%。

“我認為也許是統(tǒng)計數(shù)據(jù)有問題。確實有很多樓盤在促銷。不僅郊區(qū)，市區(qū)房價也在降。1-9月北京房價相比去年同期降幅超過30%，銷量下降逾40%，這是我們業(yè)界普遍的說法。10月中旬，位于南四環(huán)外，明年通地鐵四號線的鴻坤理想城打出了6800元/平方米的公寓價格，為南城樹立了新的價格坐標；東四環(huán)外的華業(yè)玫瑰郡價格趨近1.3萬/平方米，2007年年底這個區(qū)域房價已經(jīng)突破1.5萬了，北城的龍德紫金公寓精裝修價格不到1萬/平方米?！北本┟魈斓禺a(chǎn)的總經(jīng)理陳云峰說。

楊少鋒最近與易憲容教授爭論的焦點之一，也是統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。“我認為統(tǒng)計數(shù)據(jù)的參照物選錯了。有關(guān)部門選擇的是變動的參照物，今年這些樓盤，去年那些樓盤，得出的還是上漲的結(jié)論。而我們這些業(yè)內(nèi)人士則是選擇靜態(tài)參照物，比如同樣20個樓盤在兩年間房價如何變動，這才能真正說明問題，反映市場和老百姓的真實感受。目前各大項目普降10%左右。即使是沒有公開降價的開發(fā)商，現(xiàn)在只要你去談，一定會給折扣?！?/p>

記者近期參與了一次團購，了解到由于擔心前期樓盤的業(yè)主索賠，許多項目不便每平米直降1000元、2000元，但是如果遇到有誠意的團購，30%的折扣也可以談下來。這在以前是根本不可想象的。位于朝陽區(qū)通惠河南岸、京通快速管莊地鐵南側(cè)的遠洋一方，10月初均價為每平方米1.2萬元，但向前去考察的“萬人購房團”網(wǎng)友推出的部分特價房已經(jīng)低至每平方米9000多元。有趣的是購房人的心理預(yù)期也“水降船低”，迅速變成了每平方米8000元。

處于東南三環(huán)和東南四環(huán)之間的中海城，3月16日開盤的二期成交均價是13311元/平方米，8月23日開盤的三期成交均價便降為9900元/平方米。通州世紀星城，從一度擬定的13000元/平方米開盤價降到8000元/平方米，降幅高達4000元。通州龍湖花盛香緹，從7月精裝14000元/平方米，降到了毛坯7800元/平方米，扣除精裝因素，等于降幅高達5000元/平方米?，F(xiàn)場遇到一個購房者，據(jù)說在9月底還有人最低以6300元/平方米買到過。萬象新天是從每平方米11000元降到8000元，首開幸福廣場每平方米也降了4000多元。

楊少鋒認為三環(huán)以內(nèi)房子降價的可能性比較小。但在三環(huán)與四環(huán)之間，房價松動就比較大。比如位于東三環(huán)的珠江麗景，是在北京有足夠影響力的典型項目，最高時每平方米賣到25000元，但現(xiàn)在打完折已經(jīng)降到18000元，降幅達7000元。

記者從中國指數(shù)研究院了解到，8月北京商品住宅成交均價環(huán)比上月下降9.30%，內(nèi)城、外城、近郊和遠郊四個區(qū)域的成交價格均有不同程度的下挫，環(huán)比降幅分別為13.60%、14.59%、1.51%和6.32%。

不過陳云峰告訴記者相比降價的項目，北京更多的樓盤則是選擇觀望?！安皇菢潜P全面在降，也不是這個樓盤里所有的房子都在降，而是以促銷的形式拿出一小部分。難怪消費者會有房價沒降的感覺?！弊鳛榉康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)一分子，他清楚地體會到：“北京的房地產(chǎn)商去年是都瘋了，今年是都傻了，發(fā)現(xiàn)原來房子也有賣不動的時候。但是還有很多人因為過去賺錢太容易了，沉浸在好日子中，不愿意正視現(xiàn)實。即使壞情況發(fā)生了，他也不相信。特別是北京剛性需求強，本地開發(fā)商在前３年都賺了錢，挺抗凍的?！?/p>

“目前北京降價的項目大多數(shù)是萬科、合生、遠洋、龍湖這樣全國性的房企。這些公司去年擴張?zhí)欤瑢?dǎo)致資金極度緊張，不得不選擇率先降價以回籠資金?！睏钌黉h說。

據(jù)悉，根據(jù)中海已公布的土地儲備數(shù)量，2007年其合計耗費近150億元買地，其中9月到11月就耗費了130億元。如此龐大的圈地行動，不難理解為什么曾為重慶地王的央企中海今年也會傳出退地傳言。

雖然土生土長的開發(fā)商們?nèi)耘f抱著觀望的想法希望熬到春暖花開，但市場上供過于求十分明顯，北京將成為此輪降價的“重災(zāi)區(qū)”。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年1月1日已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，10月12日則變成112696套，新增未售期房住宅4.3萬套。截至9月，今年總共成交了5.3萬套。兩個數(shù)字加起來，相當于進入市場的房子有9.6萬套。而北京2008年正常供應(yīng)市場的商品房是16萬套，達到歷史最高峰。也就是說，年底前應(yīng)該供應(yīng)市場的期房住宅至少還有6萬套。第四季度成交量能達到1.5萬套就很不錯了。楊少鋒說：“17萬套的供應(yīng)量面對1.5萬套的需求，在當前需求萎靡的市場形勢下，除了大幅降價，還能有什么辦法？北京降價的項目只有30%，而這30%中只有10%是降到位的。所謂觸底反彈，只有降價到合理程度，需求才會爆發(fā)。我認為底部至少在北京房價最高位置的8折。”他預(yù)計從今年年底到明年一季度，北京樓市即將進入血腥肉搏階段?！澳觋P(guān)一過，2009年第二季度開發(fā)商資金困難將會有所好轉(zhuǎn)，降價的壓力就變小。至于整個行業(yè)真正恢復(fù)元氣，還需要一到兩年?！?/p>

陳云峰也認為春節(jié)前北京樓市將迎來預(yù)期中的降價潮?！拔乙呀?jīng)預(yù)見到很多項目都會出問題，尤其是2007年底到2008年初把錢都拿去高價買地的就更慘了。今年開發(fā)商要過農(nóng)民工工資這一關(guān)。農(nóng)民工不干活，很多工程就完不了工。而開發(fā)商就盼著趕緊完工好銷售回籠資金。所以最晚在元旦之前，開發(fā)商會爭相促銷?！?/p>

由于房地產(chǎn)業(yè)在北京經(jīng)濟增長中占比不大，政府不需要靠土地出讓金來支撐財政。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、副局長于秀琴認為：“北京房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整依然沒有結(jié)束，從房地產(chǎn)行業(yè)長期的良性發(fā)展趨勢來說，房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整是必需的、理性的，調(diào)整不會給北京經(jīng)濟發(fā)展帶來太大的影響?！?/p>