廣西房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域律師服務(wù)的若干思考

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，廣西迎來(lái)了房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)給律師提供了歷史性機(jī)遇，律師如何提高自己抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，開(kāi)拓房地產(chǎn)法律服務(wù)市場(chǎng)，既有利于律師業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)，也是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，減少糾紛，建設(shè)和諧社會(huì)的需要。

關(guān)鍵詞：廣西；房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)；律師服務(wù)

中圖分類(lèi)號(hào)：Ｄ923．2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）04－0101－02

一、廣西蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為律師提供了歷史性機(jī)遇

進(jìn)入21世紀(jì)，廣西迎來(lái)了房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)投資2003年突破100億大關(guān)，2004年150多億，2005年190多億，2006年287億，而2007年僅上半年就達(dá)到了211億，這個(gè)增長(zhǎng)速度是比較快的，平均漲了30％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)的投資平均，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，可謂是一路高歌。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，催生了一個(gè)龐大的法律服務(wù)市場(chǎng)，給廣西律師行業(yè)提供了一個(gè)絕好的機(jī)會(huì)和施展才華的舞臺(tái)，事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)也越來(lái)越成為律師提供法律服務(wù)的重要方面，其服務(wù)領(lǐng)域也在不斷拓展。但據(jù)我們考察，就律師服務(wù)的深度和廣度，我區(qū)律師與香港，甚至與區(qū)外其他省市也有著相當(dāng)大的差距，還有很大的市場(chǎng)潛力，因此，對(duì)從事建筑房地產(chǎn)法律服務(wù)的廣西律師來(lái)說(shuō)，是一次難得的歷史性機(jī)遇，當(dāng)然也是一次挑戰(zhàn)，是對(duì)房地產(chǎn)律師服務(wù)行業(yè)的一次全面檢驗(yàn)。

二、廣西房地產(chǎn)法律領(lǐng)域律師服務(wù)需要解決的幾個(gè)問(wèn)題

（一）目前律師主要是事后代理訴訟多。在國(guó)外，律師主要是在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提供法律咨詢(xún)，尤其是在合同簽訂中提供社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，這樣，可避免很多糾紛。律師應(yīng)更多地開(kāi)拓在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事前業(yè)務(wù)，在這方面律師有廣闊的活動(dòng)領(lǐng)域。要鼓勵(lì)一些較專(zhuān)業(yè)的律師事務(wù)所在工作中樹(shù)立全方位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)觀念。

（二）“萬(wàn)金油”式律師多，專(zhuān)業(yè)性律師少，復(fù)合型專(zhuān)業(yè)律師更少。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)法律和法律服務(wù)的需求越來(lái)越大，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特色涵蓋了許多更為具體的專(zhuān)業(yè)，對(duì)律師有了進(jìn)一步細(xì)化專(zhuān)業(yè)的要求。另外，房地產(chǎn)權(quán)態(tài)的流動(dòng)性使得房地產(chǎn)的作用可以滲透到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的諸多領(lǐng)域并與之交融，如房地產(chǎn)的證券化、房地產(chǎn)的金融化和房地產(chǎn)的國(guó)際化等。這種房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的交融化，向律師業(yè)提出了更高的要求，唯有高層次規(guī)模化和專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性律師事務(wù)所，才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)向深度和廣度發(fā)展的需要。而我們現(xiàn)有律師隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)并不能完全適應(yīng)這一發(fā)展需要，雖然大多由受過(guò)良好法律教育的人員組成，但這些人往往專(zhuān)業(yè)口徑過(guò)窄，掌握的是法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)縱向系統(tǒng)，橫向?qū)Ｒ?，僅為法律。然而，適合做房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師應(yīng)該是同時(shí)具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)的，以及應(yīng)該具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和廣博的與房地產(chǎn)領(lǐng)域有交融關(guān)系的各類(lèi)知識(shí)的復(fù)合型法律人才。

（三）律師業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)不充分，與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不協(xié)調(diào)。從律師參與房地產(chǎn)法律的角度看，我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度還不盡完善，如政策出臺(tái)和法律出臺(tái)的時(shí)間差間題?鴉基本法及其與實(shí)施細(xì)則的配套問(wèn)題?鴉相關(guān)房地產(chǎn)法律之間的銜接問(wèn)題等等。因此，律師作為一個(gè)具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)的群體，更有責(zé)任促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)法治的建設(shè)。以香港為例，香港已成為全世界發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)最成功的地區(qū)。香港發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)就是香港律師業(yè)務(wù)始終貫穿于香港房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。港府通過(guò)律師實(shí)現(xiàn)了對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制化管理，使香港房地產(chǎn)交易的各個(gè)主要環(huán)節(jié)都在法律的規(guī)范下。香港律師憑借其較高的業(yè)務(wù)索養(yǎng)和對(duì)職業(yè)的負(fù)責(zé)精神，成為香港社會(huì)中的精英分子，廣泛地參與香港政治生活。無(wú)論是房地產(chǎn)立法，還是其他立法活動(dòng)，香港律師都注意把本團(tuán)體的意志上升為法律。這是香港律師之所以能全面拓展律師業(yè)務(wù)的根本原因。

（四）目前律師和中介組織沒(méi)有嚴(yán)格界限，職責(zé)不清，造成了一些混亂。有的中介組織在做法律文書(shū)，而有的律師則直接參與了代買(mǎi)、代賣(mài)等經(jīng)營(yíng)性中介活動(dòng)。

（五）過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，有的律師甚至曲解法律。律師為了經(jīng)濟(jì)利益，不僅不能主動(dòng)維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，站在正義立場(chǎng)上，甚至曲解法律，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂，伙同一些不法開(kāi)發(fā)商坑害消費(fèi)者。

三、進(jìn)一步發(fā)揮律師在房地產(chǎn)法津事務(wù)中的功能，拓展房地產(chǎn)法律服務(wù)市場(chǎng)

（一）提供更專(zhuān)業(yè)更細(xì)致的服務(wù)，滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

作為中國(guó)律師，如何抓住難得的機(jī)遇、適應(yīng)市場(chǎng)變化、為房地產(chǎn)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，是擺在廣西律師面前的一個(gè)重大問(wèn)題。但從廣西律師整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)看，還遠(yuǎn)不能適應(yīng)廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的法律服務(wù)，高端法律市場(chǎng)還基本被北京等一些區(qū)外律師所壟斷。廣西律師要想抓住這次機(jī)遇，律師和律師事務(wù)所必須走向?qū)I(yè)化，給客戶(hù)提供更專(zhuān)業(yè)更細(xì)致的法律服務(wù)；必須加強(qiáng)律師繼續(xù)教育，律師的非訴訟業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，律師服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)尤其像房地產(chǎn)法律服務(wù)，將主要集中在非訴訟法律服務(wù)市場(chǎng)方面的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，有計(jì)劃、有步驟地培養(yǎng)復(fù)合型法律人才成為律師業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（二）全方位立體性介入，積極開(kāi)拓房地產(chǎn)法律服務(wù)市場(chǎng)

房地產(chǎn)業(yè)律師服務(wù)空間大、利潤(rùn)高，對(duì)廣西整個(gè)律師行業(yè)的發(fā)展都有著巨大的影響，在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，都會(huì)是律師收入的增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，律師如何服務(wù)好房地產(chǎn)業(yè)的哪些領(lǐng)域，其各項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)如何操作等問(wèn)題，則是律師應(yīng)當(dāng)側(cè)重研究和探索的首要問(wèn)題。筆者以為，當(dāng)前律師為房地產(chǎn)業(yè)提供法律服務(wù)的領(lǐng)域有以下幾個(gè)方面：

1．為項(xiàng)目談判提供法律服務(wù)

在擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問(wèn)或受企業(yè)委托從事單項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，律師可以提供有關(guān)事項(xiàng)的咨詢(xún)、調(diào)查、出具法律意見(jiàn)書(shū)。具體來(lái)說(shuō)：

（1）審查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是否明確，開(kāi)發(fā)單位是否享有合法使用權(quán)。幫助開(kāi)發(fā)單位核查、補(bǔ)辦有關(guān)審批手續(xù)，以防止借地開(kāi)發(fā)、炒地開(kāi)發(fā)和無(wú)證開(kāi)發(fā)，避免盲目開(kāi)發(fā)給經(jīng)營(yíng)單位造成重大損失。

（2）審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否符合城市建設(shè)規(guī)劃的要求。在確定項(xiàng)目、選址之前要征求規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)，在前期開(kāi)發(fā)前就要幫助開(kāi)發(fā)單位準(zhǔn)備有關(guān)申報(bào)資料，報(bào)城建主管部門(mén)審批．領(lǐng)取建筑許可證。

（3）確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的使用用途。根據(jù)我國(guó)目前有關(guān)房地產(chǎn)法律和政策，國(guó)家劃撥土地投資開(kāi)發(fā)國(guó)民住宅，其房產(chǎn)屬于限制流通物，只能按特定用途在特定范圍內(nèi)流通，其價(jià)格只計(jì)造價(jià)，不計(jì)地價(jià)。如投資開(kāi)發(fā)商業(yè)、旅游業(yè)等其他用途的房產(chǎn)，流通范圍、價(jià)格則具有較大的靈活性。因此，在項(xiàng)目談判前就了解國(guó)家各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)測(cè)算企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，確定開(kāi)發(fā)策略，具有重要意義。

2．為前期開(kāi)發(fā)服務(wù)

項(xiàng)目談判完成以后，就進(jìn)入了前期開(kāi)發(fā)階段。在這一階段律師的工作重點(diǎn)有以下兩個(gè)方面：

首先，簽訂《拆遷協(xié)議》，落實(shí)安置、補(bǔ)償措施，并依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)范雙方的行為，敦促雙方嚴(yán)格履約，如有違約行為，則可以居間調(diào)解，或提起民事訴訟，以保障順利進(jìn)入前期工程階段。

其次，參與房屋建筑工程施工開(kāi)始之前的準(zhǔn)備活動(dòng)。建筑工程正式開(kāi)始之前的準(zhǔn)備階段要完成的工作包括：土地平整、地下調(diào)查、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三個(gè)方面，其中，律師對(duì)土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之前的“地下調(diào)查”工作起著非常重要的作用。地下調(diào)查是要確定地下是否有文物、管道、電纜等可清除的和不可清除的地下物。律師可以向檔案、文物管理、城建規(guī)劃部門(mén)以及供電、通信等部門(mén)調(diào)查了解有關(guān)資料，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，以避免施工中受到與上述部門(mén)有關(guān)因素的干擾，確保房地產(chǎn)建筑工程施工的順利進(jìn)行。

3．律師在房地產(chǎn)工程建設(shè)中的作用

房地產(chǎn)工程進(jìn)入建設(shè)階段時(shí)，必須考慮開(kāi)發(fā)單位采用何種形式發(fā)包其建設(shè)工程以及如何對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、管理的問(wèn)題，比較各種承包、發(fā)包方案和施工監(jiān)管制度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主選擇最佳的方案，并開(kāi)展一系列非訴訟法律業(yè)務(wù)。

總之，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)律師工作提出了新的要求，也為律師開(kāi)辟了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。盡管目前律師參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚缺少具體、配套的法律、法規(guī)依據(jù)，但隨著律師代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)若干法律、法規(guī)的出臺(tái)，律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中必將起著越來(lái)越重要的作用。律師的這項(xiàng)新業(yè)務(wù)也有著廣闊的發(fā)展前景。我們有理由相信，隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，在拓展和規(guī)范之下，全區(qū)律師的業(yè)務(wù)總量與業(yè)務(wù)創(chuàng)收將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，明天會(huì)更好。

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[6] ｈｔｔｐ：／／ｎｎ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ／ｍａｒｋｅｔ／ＺＨＵＡＮＴＩ2／200709ｙａｎｔａｏｈｕｉｚｔ／