預(yù)告登記與我國(guó)的商品房預(yù)售

摘要：預(yù)告登記制度的性質(zhì)有物權(quán)說(shuō)和債權(quán)說(shuō)之爭(zhēng)，從權(quán)利區(qū)分為本原性權(quán)利和功能性權(quán)利的視角界定預(yù)告登記，它是一種具有輔助功能的優(yōu)先權(quán)。先買人的權(quán)利具有重要作用，商品房預(yù)售是預(yù)告登記制度發(fā)揮作用重要領(lǐng)域。預(yù)告登記有擔(dān)保效力和順位效力，預(yù)告登記的擔(dān)保效力是順位效力的前提，順位效力是登記制度的核心效力。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；商品房預(yù)售；擔(dān)保效力；順位效力

中圖分類號(hào)：Ｆ293．35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2008）04－0097－02

我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽定買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，我國(guó)物權(quán)法引進(jìn)了預(yù)告登記制度，這在我們國(guó)家是一項(xiàng)新的制度，本文試結(jié)合我國(guó)的商品房預(yù)售對(duì)其加以研究。

一、預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的性質(zhì)如何，國(guó)內(nèi)外學(xué)者均有不同的看法。如在瑞士民法典中，預(yù)告登記的性質(zhì)被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有權(quán)人的效力的特殊登記制度。在德國(guó)民法中預(yù)告登記已經(jīng)被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的特別效力，充其量是登記法上的制度。但是，不論是德國(guó)法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力基本是一致的，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力。在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記制度的性質(zhì)，主要存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度[1]。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)[2]。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利[3]。筆者認(rèn)為，以上幾種觀點(diǎn)都是借助債權(quán)和物權(quán)來(lái)說(shuō)明預(yù)告登記的性質(zhì)，并沒(méi)有說(shuō)清。在筆者看來(lái)，可以嘗試從新的視角來(lái)定性預(yù)告登記制度。有學(xué)者在權(quán)利體系的劃分中指出：“直接反映人身、財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利以及人們進(jìn)行社會(huì)交往、交易手段的契約權(quán)利可稱作元權(quán)利或者本源性權(quán)利。為排除實(shí)現(xiàn)元權(quán)利的過(guò)程中遇到的不便、阻礙，往往還需要一些權(quán)利予以輔助，我們稱之為功能性權(quán)利或者輔助性權(quán)利”。這樣的權(quán)利體系的劃分為我們討論預(yù)告登記的性質(zhì)提供了新的視角。從這種權(quán)利體系的劃分我們可以看到，功能性權(quán)利有著無(wú)比豐富的內(nèi)容，只要實(shí)現(xiàn)具體的人身利益和財(cái)產(chǎn)利益需要予以協(xié)助，功能性權(quán)利就會(huì)出現(xiàn)。從債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系來(lái)看，預(yù)告登記就是用登記的手段為債權(quán)人設(shè)立的一種輔助性權(quán)利，該權(quán)利既不是債權(quán)也不是物權(quán)，而僅僅是一種功能性權(quán)利，它與物權(quán)和債權(quán)不在同一個(gè)位階上。這種輔助性的權(quán)利是為了解決在先債權(quán)人和其他債權(quán)人之間的權(quán)利沖突而設(shè)，是經(jīng)過(guò)權(quán)衡后的一種選擇，因?yàn)楸Ｗo(hù)在先債權(quán)人的利益更符合社會(huì)的利益，預(yù)告登記制度正是這種社會(huì)利益制度化和原則化的結(jié)果。從這個(gè)意義上講，預(yù)告登記又是一種優(yōu)先權(quán)，是一種輔助性的優(yōu)先權(quán)。

二、我國(guó)的商品房預(yù)售與預(yù)告登記制度

結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，討論預(yù)告登記制度最具有現(xiàn)實(shí)意義的就是商品房預(yù)售的情形。所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，將商品房出售給買受人并由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。建設(shè)部1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)城管部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第13條又規(guī)定，如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，應(yīng)由房產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。從以上規(guī)定可以看出，我國(guó)商品房預(yù)售中實(shí)行的是強(qiáng)制登記。在這種強(qiáng)制登記下，開(kāi)發(fā)商再次出售登記房屋的權(quán)利受到限制，在先債權(quán)人的利益得到保護(hù)，因?yàn)檫@樣更符合社會(huì)利益。社會(huì)利益就是一種制度性利益，即已被社會(huì)承認(rèn)和固定下來(lái)的利益。制度性利益是被絕大多數(shù)個(gè)人所承認(rèn)的利益，它的基礎(chǔ)仍然是個(gè)人利益。社會(huì)利益應(yīng)該是被現(xiàn)行法律制度所承認(rèn)的制度，是私人利益的體現(xiàn)，是解決權(quán)利沖突的機(jī)制之一。而之所以被法律制度所承認(rèn)，在現(xiàn)代民主社會(huì)中，則是這項(xiàng)利益能夠被多數(shù)人認(rèn)可。下面就對(duì)預(yù)告登記的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行分析，看該制度是否符合社會(huì)公共利益。

1．預(yù)告登記制度可以限制房地產(chǎn)的炒作

目前，房屋價(jià)格不斷上漲，原因主要是商家的炒作。我國(guó)地少人多，特別是城市中，由于人口迅速膨脹，使房地產(chǎn)成為稀缺商品，形成了目前我國(guó)房屋價(jià)格居高不下的局面。全國(guó)許多城市的房屋價(jià)格被炒得對(duì)普通百姓而言高不可攀。其中，一個(gè)重要的炒作方式就是房產(chǎn)交易的債權(quán)人，在房產(chǎn)尚未建成的情況下，采取巨額資本或聯(lián)合資本的形式，用各種手段將手中的樓花炒高，再進(jìn)行轉(zhuǎn)手，從而獲得巨額利潤(rùn)。這導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格不能反映真實(shí)的交易情況，造成房產(chǎn)泡沫，影響金融安全。當(dāng)然最直接的受害者就是買房的中低收入消費(fèi)者。一項(xiàng)制度的設(shè)計(jì)不僅要鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富的積極性，還要關(guān)心最弱勢(shì)群體的生存狀況。從這個(gè)意義上講，如果不對(duì)這種投機(jī)行為進(jìn)行規(guī)制，無(wú)疑違背了法律最基本的正義要求。任憑炒作進(jìn)行下去的話，很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)格，而這種代價(jià)的最終承擔(dān)者無(wú)疑是交易終端的買受人。不能因?yàn)槌捶空叩睦娑垢嗟娜讼萑敕績(jī)r(jià)高不可攀的境地。強(qiáng)制性預(yù)告登記能夠?yàn)榻鉀Q這一問(wèn)題提供制度性保障。通過(guò)預(yù)告登記，登記機(jī)關(guān)就能夠掌握預(yù)售商品房的銷售情況，進(jìn)而通過(guò)控制登記來(lái)限制商品房的進(jìn)一步倒賣與炒作。

2．預(yù)告登記的強(qiáng)制登記制度更能維護(hù)債權(quán)人的利益

根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性所有的債權(quán)人權(quán)利都是平等的，在先的債權(quán)并不應(yīng)該受到法律的優(yōu)先保護(hù)。在一物二賣的情況下，先買人和后買人存在著權(quán)利沖突。在債權(quán)形式主義立法模式下，一物二賣對(duì)債權(quán)人無(wú)疑會(huì)造成傷害?！昂贤仨毜玫阶袷氐脑瓌t，并不是法律制度才提出的一種要求，而是淵源于道德，因?yàn)榧s定作為人類的一項(xiàng)道德行為是具有約束力的。所以有約必守是人與人之間、國(guó)家與國(guó)家之間形成一種并非僅僅以權(quán)力關(guān)系為基礎(chǔ)的秩序的先決條件”?？梢?jiàn)，維護(hù)契約的效力，使在先的債權(quán)人的權(quán)利得到法律的特殊保護(hù)更符合社會(huì)公共利益。商品房預(yù)售登記制度的出臺(tái)的初衷是為了限制一房二賣，保護(hù)在先債權(quán)人的利益。正如王利明教授所說(shuō)：“從實(shí)踐來(lái)看，實(shí)行商品房預(yù)售登記的確有利于保護(hù)買受人的利益，減少和預(yù)防一些不必要的糾紛。由于商品房預(yù)售的標(biāo)的物價(jià)值大，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也比較復(fù)雜，法律規(guī)定預(yù)售合同登記是必要的”。

從以上分析可以看出，對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行強(qiáng)制登記有其存在的合理性，符合社會(huì)公共利益。

三、預(yù)告登記的法律效力

我國(guó)的物權(quán)法中關(guān)于預(yù)告登記的效力是這樣規(guī)定的：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。從這個(gè)規(guī)定可以看出，預(yù)告登記的效力不十分明確，為了更好的實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的功能，有必要對(duì)它的功能加以探討。參照其他國(guó)家的立法和學(xué)說(shuō)，預(yù)告登記有如下效力：

1．預(yù)告登記的擔(dān)保效力

該項(xiàng)效力是指在對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)為預(yù)告登記后所進(jìn)行的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無(wú)效。這種效力可以分解為兩部分，即對(duì)人的相對(duì)不生效力和內(nèi)容上的相對(duì)不生效力。所謂對(duì)人的相對(duì)不生效力，即“取得人針對(duì)其他任何人來(lái)說(shuō)，已完全有效地取得權(quán)利，但惟獨(dú)不能針對(duì)預(yù)告登記被保護(hù)者”。這樣規(guī)定的意義，可以對(duì)預(yù)告登記被保護(hù)者進(jìn)行特殊的保護(hù)，盡管預(yù)告登記后債務(wù)人仍為權(quán)利人，但當(dāng)被保護(hù)者進(jìn)行其物權(quán)變動(dòng)的意思表示后，根據(jù)在先登記原則債務(wù)人負(fù)有完成該項(xiàng)物權(quán)變動(dòng)的義務(wù)，而不能以處分行為的完成對(duì)抗該被保護(hù)者。所謂內(nèi)容上的相對(duì)不生效力，即法律保護(hù)的范圍不一定涉及債務(wù)人的全部權(quán)利。這樣就要求被保護(hù)人必須清楚地將其權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行登記，以使第三人能夠了解，第三人在該登記所保護(hù)的權(quán)利的范圍內(nèi)，對(duì)受預(yù)告登記之保護(hù)者均不生效力。

2．預(yù)告登記的順位效力和完全效力

預(yù)告登記的順位效力是指被預(yù)告登記之權(quán)利，嗣后被登記時(shí)，則其順位所及至預(yù)告登記之時(shí)，換言之，它所登記得之順位，就是它當(dāng)初不為預(yù)告登記，而是立即并直接登記時(shí)，所應(yīng)占據(jù)的位置。

預(yù)告登記的完全效力是指為保全對(duì)破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行。在強(qiáng)制拍賣中，預(yù)告登記優(yōu)于申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行之債權(quán)人，則預(yù)告登記繼續(xù)存在。這兩個(gè)效力是緊密聯(lián)系在一起的。擔(dān)保效力是順位效力的前提，因?yàn)槿绻麤](méi)有擔(dān)保效力所確定的相對(duì)無(wú)效，債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)無(wú)法完成本登記，順位作用就無(wú)從發(fā)生；順位效力是登記制度的核心效力，正是由于順位效力的存在，才使預(yù)告登記之后的物權(quán)變動(dòng)失去效力，從而能夠使保全效力的目的得以實(shí)現(xiàn)。正如我國(guó)學(xué)者孫憲忠所說(shuō)：“預(yù)告登記的本質(zhì)，是借助于順位制度來(lái)實(shí)現(xiàn)所保全的請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位”。

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