銀行加息對房地產(chǎn)市場的影響

摘要：中國人民銀行連續(xù)加息調(diào)整房地產(chǎn)投資過熱，通過加息逐漸地改變政府的宏觀調(diào)控政策，并由此來改變企業(yè)及個(gè)人預(yù)期的行為決策。這次央行的加息，并不在于加息多少這個(gè)結(jié)果，而在于央行宏觀調(diào)控方式是否改變。加息對房地產(chǎn)供給市場的影響、對房地產(chǎn)需求市場的影響和對房地產(chǎn)融資市場的影響三方面可以說明銀行加息給房地產(chǎn)市場帶來的重要影響。

關(guān)鍵詞：銀行；加息；房地產(chǎn)

中圖分類號：Ｆ810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）04－0074－02

從2007年3月18日起中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始，一直到2007年12月21日，連續(xù)6次加息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)到4．14％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)到7．47％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。加息將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？

從2006年宏觀調(diào)控后情況來看，房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲并沒有停止。只要房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資就不會放慢增長速度，國內(nèi)投資過熱就不會改革，國內(nèi)銀行信貸擴(kuò)張就不會放緩。也就是說，只要房價(jià)增長不減下來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資者不會放慢。

面對國內(nèi)投資過熱、銀行信貸快速增長及貿(mào)易順差增長過快，央行采取一系列的宏觀調(diào)控政策，如多次提高法定存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行定向票據(jù)、進(jìn)行公開市場操作等來緊縮銀行信貸，但實(shí)際效果都十分有限，特別是房地產(chǎn)市場仍然高歌猛進(jìn)。那么這次央行采取加息的方式來調(diào)整整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)過熱，調(diào)整房地產(chǎn)市場投資過熱，是否能夠起到效果。這就要看央行進(jìn)一步行動了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平與企業(yè)投資回報(bào)率相比，是不可比擬的。央行加息的意義，并不在于加息的幅度高低，因?yàn)榧酉?．27厘，對于平均投資回報(bào)率為16．8％的國內(nèi)企業(yè)來說，對于暴利的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以忽略不計(jì)。但是，如果央行通過加息逐漸地改變政府的低利率政策、逐漸地改變政府宏觀調(diào)控工具并由此來改變企業(yè)及個(gè)人預(yù)期的行為決策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特別是當(dāng)央行能夠增加加息的頻率時(shí)，或者說讓中國的利率政策進(jìn)入一個(gè)升息的通道時(shí)，其意義更是非同小可。從這個(gè)意義上來說，這次央行的加息，并不在于加息多少這個(gè)結(jié)果，而在于央行宏觀調(diào)控方式是否改變。

在國外成熟的房地產(chǎn)市場，低利率是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往帶來擠出資產(chǎn)價(jià)格泡沫的效應(yīng)。盡管中國的利率尚未完全市場化，房地產(chǎn)市場也尚未完全成熟，但央行加息仍會給房地產(chǎn)市場帶來重要影響。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的運(yùn)作和經(jīng)營都需要有強(qiáng)大的資金做后盾。就目前我國的房地產(chǎn)融資市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要還是銀行，央行的不斷加息，無疑會不斷地增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

從現(xiàn)實(shí)的情況來看，央行小幅度的加息對一般的企業(yè)及市場影響不會太大，但央行連續(xù)加息時(shí)，情況就不一樣了。央行加息影響最大的應(yīng)該是國內(nèi)房地產(chǎn)市場。一是國內(nèi)房地產(chǎn)是占ＧＤＰ比重較大的市場，二是金融。房地產(chǎn)市場發(fā)展就在于金融對其支持的力度。金融對房地產(chǎn)市場的影響不僅在于房地產(chǎn)供給方，而且在于房地產(chǎn)市場需求方。因?yàn)槔仕讲煌瑳Q定了房地產(chǎn)市場需求者進(jìn)入程度。也就是說，加息盡管對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不會大，但對依靠銀行按揭貸款購房的消費(fèi)者及投資者則是影響很大的事情。對于以轉(zhuǎn)按揭貸款購房的普通消費(fèi)者來說，加息也會增加購房成本，目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額，同時(shí)，也會使持幣待購者的支付能力下降。

1．對房地產(chǎn)供給市場的影響

央行加息，必定會使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也就是使其資金成本相應(yīng)上升，但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業(yè)銀行的放貸沖動的同時(shí)，不過多地增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)。

（1）加息對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

對于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加息在短期內(nèi)影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現(xiàn)金流不是很順暢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可能會有比較大的影響，比如，資金的有效供給和周轉(zhuǎn)，資金鏈的暢通等。但從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)利息支出變大，使得其融資成本增加，但財(cái)務(wù)費(fèi)用存在轉(zhuǎn)嫁的可能，從而進(jìn)一步提高房價(jià)。

（2）對二手房市場的影響

央行連續(xù)加息，一方面，使投資型購房者的月供壓力進(jìn)一步增加；另一方面，隨著“住宅禁商”的推行，高檔物業(yè)的租金會不斷下滑。綜合考慮，加息對于投資住房靠出租獲取收益的人來講，收益本身沒有明顯的增加，還有可能下降，而 投資成本如貸款的利息在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業(yè)主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進(jìn)二手商品房房源的供給。

由此可見，對于房地產(chǎn)供給市場來說，加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而融資成本的增加，又會進(jìn)一步影響房價(jià)。短期來說，對于資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說，加息帶來的影響不是很明顯。從長遠(yuǎn)來看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會從資金供給方面淘汰一些規(guī)模不大、實(shí)力不夠雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場；另一方面，加息引起的房價(jià)持續(xù)上漲而帶來房地產(chǎn)企業(yè)利潤的增加，會彌補(bǔ)因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產(chǎn)市場的供給。

2．對房地產(chǎn)需求市場的影響

對于自主性需求的普通購房者來說，加息會增加其購房成本，目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額。同時(shí)，也會使持幣待購者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)。而對投資者、投機(jī)者來說，加息會增加融資成本，使其預(yù)期收益下降。因此對投資性需求影響較大?？傮w上，在前期政府出臺諸多宏觀調(diào)控政策的背景下，加息會進(jìn)一步打壓消費(fèi)者心理預(yù)期，使得市場需求減少。一方面，加息對房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響是巨大的。如果購買一套總價(jià)為120萬元房子，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10％，則每月按揭貸款8 775．70元，30年后本息和為332萬元，其中，利息支付232萬元?？梢哉f，在復(fù)利的情況下，利率上升對房地產(chǎn)購買者的成本影響會十分大的?？梢?，此次宏觀調(diào)控政策主要打壓的還是對房地產(chǎn)市場的投資性及投機(jī)性需求。另一方面，短期內(nèi)介于目前通貨膨脹預(yù)期，即便是在目前的利率水平下，銀行存款的利率依舊為負(fù)，儲蓄對資金的分流顯得力不從心。房地產(chǎn)投資作為資金保值增值的宣泄口，短期內(nèi)引來了部分投資性及投機(jī)性的需求，并且由于宏觀調(diào)控的滯后性，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。但從長期來看，等到宏觀調(diào)控發(fā)揮其作用之后，物價(jià)水平將保持穩(wěn)定，投資性及投機(jī)性需求將會被擠出房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場的需求也將維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平上。

3．對房地產(chǎn)融資市場的影響

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持是房地產(chǎn)得以發(fā)展和繁榮的關(guān)鍵所在，而金融對房地產(chǎn)的支持不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供給方，比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，而且表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求方。而隨著國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本，削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款已十分不易，未來開發(fā)企業(yè)通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。

在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全。

總之，盡管小幅度加息對一般企業(yè)及市場影響并產(chǎn)生直接作用的結(jié)果，更多的是警示，但是加息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的，特別是對房地產(chǎn)市場投資者影響更是不可低估的。當(dāng)然，最為關(guān)鍵的是央行并不是停留在以往的認(rèn)識上，而是要讓整個(gè)宏觀調(diào)控真正轉(zhuǎn)到以價(jià)格機(jī)制為主導(dǎo)的工具上來。如果利率能夠逐漸地上升，加息對房地產(chǎn)市場的影響是很大的。采取加息的方式，慢慢地改變房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人市場預(yù)期來改變企業(yè)與個(gè)人的行為方式，從而達(dá)到慢慢地?cái)D出目前我國經(jīng)濟(jì)中存在的泡沫，尤其是擠出房地產(chǎn)市場中投資者及投機(jī)者，讓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。從宏觀層面來看，加息會通過改變市場的供求關(guān)系，一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。

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