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      銀行加息對房地產(chǎn)市場的影響

      2008-01-01 00:00:00范天紅
      經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2008年4期

      摘要:中國人民銀行連續(xù)加息調(diào)整房地產(chǎn)投資過熱,通過加息逐漸地改變政府的宏觀調(diào)控政策,并由此來改變企業(yè)及個(gè)人預(yù)期的行為決策。這次央行的加息,并不在于加息多少這個(gè)結(jié)果,而在于央行宏觀調(diào)控方式是否改變。加息對房地產(chǎn)供給市場的影響、對房地產(chǎn)需求市場的影響和對房地產(chǎn)融資市場的影響三方面可以說明銀行加息給房地產(chǎn)市場帶來的重要影響。

      關(guān)鍵詞:銀行;加息;房地產(chǎn)

      中圖分類號:F810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2008)04-0074-02

      從2007年3月18日起中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始,一直到2007年12月21日,連續(xù)6次加息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)到4.14%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)到7.47%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整;個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。加息將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢?

      從2006年宏觀調(diào)控后情況來看,房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲并沒有停止。只要房價(jià)快速上漲,房地產(chǎn)開發(fā)投資就不會放慢增長速度,國內(nèi)投資過熱就不會改革,國內(nèi)銀行信貸擴(kuò)張就不會放緩。也就是說,只要房價(jià)增長不減下來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資者不會放慢。

      面對國內(nèi)投資過熱、銀行信貸快速增長及貿(mào)易順差增長過快,央行采取一系列的宏觀調(diào)控政策,如多次提高法定存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行定向票據(jù)、進(jìn)行公開市場操作等來緊縮銀行信貸,但實(shí)際效果都十分有限,特別是房地產(chǎn)市場仍然高歌猛進(jìn)。那么這次央行采取加息的方式來調(diào)整整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)過熱,調(diào)整房地產(chǎn)市場投資過熱,是否能夠起到效果。這就要看央行進(jìn)一步行動了。

      在目前低利率政策下,管制下的利率水平與企業(yè)投資回報(bào)率相比,是不可比擬的。央行加息的意義,并不在于加息的幅度高低,因?yàn)榧酉?.27厘,對于平均投資回報(bào)率為16.8%的國內(nèi)企業(yè)來說,對于暴利的房地產(chǎn)企業(yè)來說,可以忽略不計(jì)。但是,如果央行通過加息逐漸地改變政府的低利率政策、逐漸地改變政府宏觀調(diào)控工具并由此來改變企業(yè)及個(gè)人預(yù)期的行為決策,那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特別是當(dāng)央行能夠增加加息的頻率時(shí),或者說讓中國的利率政策進(jìn)入一個(gè)升息的通道時(shí),其意義更是非同小可。從這個(gè)意義上來說,這次央行的加息,并不在于加息多少這個(gè)結(jié)果,而在于央行宏觀調(diào)控方式是否改變。

      在國外成熟的房地產(chǎn)市場,低利率是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要刺激因素之一,而加息往往帶來擠出資產(chǎn)價(jià)格泡沫的效應(yīng)。盡管中國的利率尚未完全市場化,房地產(chǎn)市場也尚未完全成熟,但央行加息仍會給房地產(chǎn)市場帶來重要影響。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),它的運(yùn)作和經(jīng)營都需要有強(qiáng)大的資金做后盾。就目前我國的房地產(chǎn)融資市場而言,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要還是銀行,央行的不斷加息,無疑會不斷地增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

      從現(xiàn)實(shí)的情況來看,央行小幅度的加息對一般的企業(yè)及市場影響不會太大,但央行連續(xù)加息時(shí),情況就不一樣了。央行加息影響最大的應(yīng)該是國內(nèi)房地產(chǎn)市場。一是國內(nèi)房地產(chǎn)是占GDP比重較大的市場,二是金融。房地產(chǎn)市場發(fā)展就在于金融對其支持的力度。金融對房地產(chǎn)市場的影響不僅在于房地產(chǎn)供給方,而且在于房地產(chǎn)市場需求方。因?yàn)槔仕讲煌瑳Q定了房地產(chǎn)市場需求者進(jìn)入程度。也就是說,加息盡管對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不會大,但對依靠銀行按揭貸款購房的消費(fèi)者及投資者則是影響很大的事情。對于以轉(zhuǎn)按揭貸款購房的普通消費(fèi)者來說,加息也會增加購房成本,目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動利率,因此,加息會增加已購房者的每月房貸還款額,同時(shí),也會使持幣待購者的支付能力下降。

      1.對房地產(chǎn)供給市場的影響

      央行加息,必定會使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也就是使其資金成本相應(yīng)上升,但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業(yè)銀行的放貸沖動的同時(shí),不過多地增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)。

      (1)加息對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

      對于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,加息在短期內(nèi)影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現(xiàn)金流不是很順暢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,可能會有比較大的影響,比如,資金的有效供給和周轉(zhuǎn),資金鏈的暢通等。但從長期來看,房地產(chǎn)企業(yè)利息支出變大,使得其融資成本增加,但財(cái)務(wù)費(fèi)用存在轉(zhuǎn)嫁的可能,從而進(jìn)一步提高房價(jià)。

      (2)對二手房市場的影響

      央行連續(xù)加息,一方面,使投資型購房者的月供壓力進(jìn)一步增加;另一方面,隨著“住宅禁商”的推行,高檔物業(yè)的租金會不斷下滑。綜合考慮,加息對于投資住房靠出租獲取收益的人來講,收益本身沒有明顯的增加,還有可能下降,而 投資成本如貸款的利息在增加,凈收益趨向減少,因此,這部分業(yè)主將有可能選擇出售房屋,從而有利于促進(jìn)二手商品房房源的供給。

      由此可見,對于房地產(chǎn)供給市場來說,加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,而融資成本的增加,又會進(jìn)一步影響房價(jià)。短期來說,對于資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來說,加息帶來的影響不是很明顯。從長遠(yuǎn)來看,一方面加息引起銀行信貸口的緊縮,會從資金供給方面淘汰一些規(guī)模不大、實(shí)力不夠雄厚的房地產(chǎn)企業(yè),進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場;另一方面,加息引起的房價(jià)持續(xù)上漲而帶來房地產(chǎn)企業(yè)利潤的增加,會彌補(bǔ)因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產(chǎn)市場的供給。

      2.對房地產(chǎn)需求市場的影響

      對于自主性需求的普通購房者來說,加息會增加其購房成本,目前的住房抵押貸款實(shí)際上是浮動利率,因此,加息會增加已購房者的每月房貸還款額。同時(shí),也會使持幣待購者的支付能力下降,增加其觀望心態(tài)。而對投資者、投機(jī)者來說,加息會增加融資成本,使其預(yù)期收益下降。因此對投資性需求影響較大??傮w上,在前期政府出臺諸多宏觀調(diào)控政策的背景下,加息會進(jìn)一步打壓消費(fèi)者心理預(yù)期,使得市場需求減少。一方面,加息對房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響是巨大的。如果購買一套總價(jià)為120萬元房子,首期付款20萬元,貸款100萬元,分30年付清,貸款利率為10%,則每月按揭貸款8 775.70元,30年后本息和為332萬元,其中,利息支付232萬元??梢哉f,在復(fù)利的情況下,利率上升對房地產(chǎn)購買者的成本影響會十分大的??梢?,此次宏觀調(diào)控政策主要打壓的還是對房地產(chǎn)市場的投資性及投機(jī)性需求。另一方面,短期內(nèi)介于目前通貨膨脹預(yù)期,即便是在目前的利率水平下,銀行存款的利率依舊為負(fù),儲蓄對資金的分流顯得力不從心。房地產(chǎn)投資作為資金保值增值的宣泄口,短期內(nèi)引來了部分投資性及投機(jī)性的需求,并且由于宏觀調(diào)控的滯后性,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。但從長期來看,等到宏觀調(diào)控發(fā)揮其作用之后,物價(jià)水平將保持穩(wěn)定,投資性及投機(jī)性需求將會被擠出房地產(chǎn)市場,對房地產(chǎn)市場的需求也將維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的水平上。

      3.對房地產(chǎn)融資市場的影響

      房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),金融支持是房地產(chǎn)得以發(fā)展和繁榮的關(guān)鍵所在,而金融對房地產(chǎn)的支持不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供給方,比如,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資,而且表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求方。而隨著國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本,削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻,房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款已十分不易,未來開發(fā)企業(yè)通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大,在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。

      在這些復(fù)雜因素的綜合影響下,當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征:一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局;二是其他融資渠道雖然總量不大,但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向;三是房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全。

      總之,盡管小幅度加息對一般企業(yè)及市場影響并產(chǎn)生直接作用的結(jié)果,更多的是警示,但是加息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的,特別是對房地產(chǎn)市場投資者影響更是不可低估的。當(dāng)然,最為關(guān)鍵的是央行并不是停留在以往的認(rèn)識上,而是要讓整個(gè)宏觀調(diào)控真正轉(zhuǎn)到以價(jià)格機(jī)制為主導(dǎo)的工具上來。如果利率能夠逐漸地上升,加息對房地產(chǎn)市場的影響是很大的。采取加息的方式,慢慢地改變房地產(chǎn)企業(yè)與個(gè)人市場預(yù)期來改變企業(yè)與個(gè)人的行為方式,從而達(dá)到慢慢地?cái)D出目前我國經(jīng)濟(jì)中存在的泡沫,尤其是擠出房地產(chǎn)市場中投資者及投機(jī)者,讓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。從宏觀層面來看,加息會通過改變市場的供求關(guān)系,一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用,有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展,有利于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。

      參考文獻(xiàn):

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