商業(yè)地產(chǎn)泡沫何時(shí)消退

　　如何看商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”和“泡沫”？
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額達(dá)到2000億元，已竣工商業(yè)營業(yè)用房在5290萬平方米以上，并保持年均20％的增長率。
　　我們看到，商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展有兩大推動(dòng)力：
　　一是城市化進(jìn)程和商業(yè)發(fā)展的推動(dòng)。隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長、人民生活水平的提高以及國家持續(xù)推動(dòng)內(nèi)需戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)政策，零售業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中增長最快的產(chǎn)業(yè)之一，特別是大型連鎖超市、百貨店、SHOPPING MALL、商業(yè)街等城市商業(yè)綜合體的需求愈加旺盛。隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市現(xiàn)代化商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特別是大型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)從一線城市到二三線城市的擴(kuò)展和興盛。
　　二是房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為國家和地方GDP增長的重要支柱。我國持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長靠持續(xù)的內(nèi)需，而房地產(chǎn)投資作為一個(gè)拉動(dòng)金融、財(cái)政稅收、建筑、商業(yè)、原材料供應(yīng)、居民消費(fèi)等多行業(yè)發(fā)展的龍頭，自然成為經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。
　　但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展極不平衡，表現(xiàn)在大城市大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目過于集中，空置率達(dá)到50％（空置原因很多，其中采用商鋪出售而租售價(jià)格過高，商業(yè)經(jīng)營者很難從中獲利是最大因素之一）。
　　2005年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27.1%，空置面積同比增長23.2%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出很多“泡沫”。但無論如何，“泡沫”之下，“啤酒”還是實(shí)實(shí)在在的，這就是功能、性必要性的商業(yè)設(shè)施實(shí)實(shí)在在建設(shè)起來了，而且多于“泡沫”。，這就是市場機(jī)制在起作用。商業(yè)地產(chǎn)在總體規(guī)模上有了極大的發(fā)展，除了結(jié)構(gòu)性的不合理需要市場自身調(diào)節(jié)外，在未來還有巨大的發(fā)展空間。
　　“泡沫”主要反映在商業(yè)用房空置率高，說明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還很不成熟。不成熟的因素很多，可以在地方經(jīng)濟(jì)需求上找，也可以在開發(fā)商的盲目沖動(dòng)性上找，但更多原因是因?yàn)槲覀兊氖袌霏h(huán)境還是個(gè)初級階段，在金融體制、資金市場、投融資工具和手段、以及適應(yīng)市場選擇和生產(chǎn)要素組合的政策及法律機(jī)制上都還是處于“幼年”期。有機(jī)構(gòu)透露，中國商業(yè)地產(chǎn)未竣工和已竣工面積實(shí)際已經(jīng)達(dá)到一億個(gè)萬平米，盡管國家已經(jīng)控制了超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)，但商業(yè)地產(chǎn)的真正需求空間仍然巨大，看看我們的城市就知道了。我們的投資商和開發(fā)商對于零售商的需求不清晰，為此所做的研究不充分，信息也不對稱，加之運(yùn)營能力幼稚等原因，出現(xiàn)“空置”，出現(xiàn)招商和運(yùn)營的失敗，是很自然的事。
　　“泡沫”還反映在商業(yè)地產(chǎn)過分依賴銀行貸款，缺乏退出機(jī)制，欠貸規(guī)模居高不下。目前，銀行在商業(yè)地產(chǎn)的貸款有8000多億，貸款余額達(dá)到7700多億，余額占96%，銀行承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以，金融界和媒體喜歡把承擔(dān)的“信貸風(fēng)險(xiǎn)”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商業(yè)地產(chǎn)這杯酒？可能需要我們細(xì)心把握好發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在規(guī)律。
　　商業(yè)地產(chǎn)是以租金收益為目的的長期房地產(chǎn)投資，其本質(zhì)是資產(chǎn)持有型的出租物業(yè)。主要包括零售購物類、旅游休閑類、商務(wù)寫字樓類、物流倉儲(chǔ)類商業(yè)用途的物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營。其投資贏利模式一般為純出售型、租賃型、租售結(jié)合型、只租不售型。商業(yè)地產(chǎn)總的發(fā)展規(guī)律是從粗放到精細(xì)、從低級到高級、從零散到大型化、從單一投資結(jié)構(gòu)到資本社會(huì)化。
　　商業(yè)物業(yè)的回報(bào)主要來自兩個(gè)方面：一個(gè)是經(jīng)營性回報(bào)，租金回報(bào)，一個(gè)是物業(yè)本身的升值保值。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要3~5年，甚至更長的培育期，按投資成本，有10~20年的經(jīng)營回報(bào)期。為達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。所以，一方面國家要推進(jìn)以MBS為主要手段的資產(chǎn)證券化，另一方面要鼓勵(lì)REITs等多元化投融資機(jī)制的建設(shè)。
　　
　　開發(fā)商、投資商如何做好商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是在特定的商業(yè)環(huán)境中做好商業(yè)內(nèi)容。由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。不能背離“兩個(gè)基礎(chǔ)”，一個(gè)基礎(chǔ)是不能背離當(dāng)?shù)氐氖袌鲆?guī)模和消費(fèi)檔次，不能背離當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量和消費(fèi)能力，不能沒有真正的量化分析；再一個(gè)是不能背離商業(yè)發(fā)展規(guī)模和經(jīng)營能力，很多大型商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌企業(yè)根本就填不滿四五十萬平方米的體量，大的主力店最多要四五萬平方米，餐飲店最多也就需要幾千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同時(shí)，在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面必須交給專業(yè)化服務(wù)體系，才能保障未來商業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜需求和變化。
　　現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象，就是開發(fā)商都熱衷做大。但是開發(fā)商僅算自己的帳不行。從全國情況看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一定要前期做好規(guī)劃，研究商圈和社區(qū)的商業(yè)體量到底有多大，未來的商業(yè)業(yè)態(tài)是什么樣子的，不能憑空想象。
　　做好商業(yè)地產(chǎn)，還要堅(jiān)守一個(gè)根本的原則，這就是“心中要有買單人”，這就是老百姓。老百姓的消費(fèi)和投資才是商業(yè)地產(chǎn)的真正希望和發(fā)展動(dòng)力。如果不以人為本，不以顧客為先導(dǎo)，以為盤大消費(fèi)能力就強(qiáng)，隨隨便便做商業(yè)項(xiàng)目，就可能一敗涂地。
　　
　　如何認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品屬性”，防止“泡沫”
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜也