“兩利”綜合法在房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)開發(fā)法中的應(yīng)用

　　摘要：對(duì)于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，其價(jià)值的評(píng)估最適用的方法是假設(shè)開發(fā)法。針對(duì)此方法在應(yīng)用中的一些問題，本文分析了需把握的幾個(gè)要點(diǎn)及簡(jiǎn)化計(jì)算的方法，提出了用用“兩利”綜合法（指將投資利息與開發(fā)利潤(rùn)綜合為一項(xiàng)計(jì)算的方法）代替現(xiàn)金流量法的可行性及其適用的情況。
　　關(guān)鍵詞：假設(shè)開發(fā)法 要點(diǎn) 兩利綜合法
　　
　　假設(shè)開發(fā)法估算宗地價(jià)格是較常見的方法之一，該方法對(duì)評(píng)估未完工的在建工程的價(jià)值也是十分有用的。但在實(shí)際的價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)中，由于計(jì)算過(guò)程繁雜，往往被我們摒棄不用（或者說(shuō)是不常用）。假設(shè)開發(fā)法能充分考慮項(xiàng)目的開發(fā)潛力，較準(zhǔn)確地為投資者進(jìn)行項(xiàng)目的投資分析，尤其是對(duì)于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如爛尾樓工程、舊城改造項(xiàng)目等，假設(shè)開發(fā)法幾乎是唯一適用的估價(jià)方法。
　　
　　一、假設(shè)開發(fā)法常用公式是
　　
　　以土地估價(jià)為例：
　　地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-銷售（或租賃）稅費(fèi)-利潤(rùn)
　　1.預(yù)期樓價(jià)：是指未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售（或租賃）價(jià)值。通常是通過(guò)市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行測(cè)算。
　　2.建筑費(fèi)用：即開發(fā)建筑成本費(fèi)用，包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)等建筑工程費(fèi)用。
　　注：若是毛地或生地，則公式中還需扣除開發(fā)毛地或生地所需的成本費(fèi)用。
　　3.專業(yè)費(fèi)用：包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。
　　4.利息：是指開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本（主要是指貸款利息），不僅是建造工程費(fèi)用的利息，還包括土地資本的利息。計(jì)算基數(shù)包括：地價(jià)款、建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用。
　　5.銷售（或租賃）稅費(fèi)：主要指用于建成后的不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、契稅等.一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比率估算.
　　6.利潤(rùn)：是指開發(fā)商的客觀合