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    專業(yè)市場十大運作環(huán)節(jié)

    2007-12-29 00:00:00柴麗平
    中國市場 2007年47期


      專業(yè)市場,是對某類產(chǎn)品的極大化,它應(yīng)該是一個平臺,既可以做大宗交易,也可以面對零售市場,所以無論對硬件還是軟件都有特殊的要求。專業(yè)市場要求開發(fā)商對某類專業(yè)產(chǎn)品的特性非常了解,包括產(chǎn)地、各地廠商的分布狀況以及生產(chǎn)廠商在開拓市場時所面臨的問題、各級代理情況、物流狀況、零售市場需求,同時開發(fā)商也更要預(yù)測未來10-20年內(nèi)該專業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,其經(jīng)濟(jì)增長點在哪里,對于在此經(jīng)營的商家(無論是企業(yè)還是個人)如何可以賺到錢,品牌形象是否可以得到提升,等等。
      基于這些特質(zhì),開發(fā)商在運作專業(yè)市場時必須關(guān)注十大環(huán)節(jié):
      
      1.地段
      
      開發(fā)商應(yīng)該對自己的物業(yè)位置有客觀的認(rèn)識,因為專業(yè)市場通常面對的不單是本地市場,還包括全中國乃至全世界。無論何種商業(yè)的投資都離不開交通。一個繁華的地段,一個成熟的商業(yè)圈,永遠(yuǎn)都是吸引開發(fā)商的最主要因素。對于商業(yè)開發(fā)商來說,擁有了黃金地段就擁有了客流,客流意味著現(xiàn)金流,有了現(xiàn)金流就有了回報率,也就增強(qiáng)了商戶的信心,商業(yè)地產(chǎn)項目就成功了一半。所以選擇好地段是商業(yè)項目成功的開始。
      
      2.資金的籌措與準(zhǔn)備
      
      專業(yè)商鋪與普通地產(chǎn)的獲利方式不同,長線和拉鋸的投資占據(jù)著主導(dǎo)地位,即使采取分割商鋪出售的方式,理性的商家及投資者也要“眼見為實”,這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,不然出現(xiàn)后續(xù)資金斷流、項目難以繼續(xù)、工
      程不能正常進(jìn)行等情況,招商就會更加困難,項目也難以如期開業(yè)。
      
      3.市場調(diào)研
      
      在項目開發(fā)前期開發(fā)商就要注意分析市場數(shù)據(jù),了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)和服務(wù)是什么?評估消費力、消費習(xí)慣及其趨向。市場調(diào)查的內(nèi)容因項目的具體情況不同而有所區(qū)別,但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的,包括:一、市場環(huán)境調(diào)查,如:稅收政策、金融政策、招商引資政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。二、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查,如:項目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域居民收入、消費水平和結(jié)構(gòu)、理財觀念、以及外商投資和對外貿(mào)易的發(fā)展情況。三、市場現(xiàn)狀調(diào)查,如:硬件設(shè)施、周邊高消費人口的密集程度等。
      
      4.效益分析
      
      效益分析不可忽視的一點是對將來出現(xiàn)的競爭對手要有充分考慮,現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進(jìn)入或還沒有進(jìn)入穩(wěn)定的收益時期,周邊會不會有新的類似的
      商業(yè)項目冒出來,應(yīng)當(dāng)予以考慮。
      
      5.商業(yè)策劃
      
      開發(fā)商與專業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)研及效益分析為基礎(chǔ),對其所開發(fā)的專業(yè)市場作出商業(yè)策劃。專業(yè)市場前期規(guī)劃正確與否,是該商業(yè)地塊開發(fā)成功的關(guān)鍵一環(huán),只有做好前期商業(yè)規(guī)劃工作,才能做到事前規(guī)避風(fēng)險、減少失誤,否則將增大項目失敗的可能性。
      
      6.前瞻性及對變化的快速反應(yīng)
      
      房地產(chǎn)開發(fā)尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長,從項目規(guī)劃到項目落成、招商、開業(yè)往往需三年的時間,在這段時間里市場處在不斷變化的狀態(tài),行業(yè)的走向也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變,大眾消費者的喜好也在不斷調(diào)整,甚至政府的宏觀調(diào)控政策法規(guī)都有可能變化并影響項目在市場中的地位。開發(fā)商在初期進(jìn)行項目設(shè)計規(guī)劃的時候,應(yīng)扎實地做好市場調(diào)研并對相關(guān)市場、行業(yè)、金融、政策法規(guī)等作出具前瞻性的判斷,并對可能的變化準(zhǔn)備快速應(yīng)變方案。也就是說:項目藍(lán)圖永遠(yuǎn)超前于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r,并具備專業(yè)能力對重要條件的變化作出快速及準(zhǔn)確的反應(yīng)。
      
      7.打造開發(fā)商知名度
      
      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造品牌的工作是繁瑣的,樹立品牌的過程也絕非短期行為,正所謂“冰凍三尺非一日之寒,滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產(chǎn)力,那么打造企業(yè)的品牌形象是開發(fā)企業(yè)著眼于未來長遠(yuǎn)戰(zhàn)略計劃的必修課。
      
      8.團(tuán)隊、專業(yè)人才
      
      專業(yè)市場核心競爭力的第一要素是團(tuán)隊優(yōu)勢,其中具有長期經(jīng)營管理經(jīng)驗的團(tuán)隊,在市場開發(fā)和經(jīng)營全程中應(yīng)當(dāng)成為主導(dǎo)。人才指的不是單一的個人才干,而是一個專業(yè)團(tuán)隊。專業(yè)市場成功的基礎(chǔ)在于優(yōu)勢團(tuán)隊在資源整合下形成良好而合理的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣及管理。對于開發(fā)商來講,培養(yǎng)一支全才的商業(yè)管理團(tuán)隊,需要花費龐大的資金。通常開發(fā)商為了減少開銷,常以外包的方式請專業(yè)公司來做,這樣既可以節(jié)約,又可以借助各專業(yè)公司的優(yōu)勢來進(jìn)行最佳管理組合。
      
      9.商鋪“有效率”
      
      如何評價一個商鋪的“有效率”,就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費相比, 所得出的數(shù)據(jù)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較, 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。
      
      10.經(jīng)營性
      
      商鋪切割銷售的方式在前幾年非常盛行,商業(yè)地產(chǎn)盲目求大的現(xiàn)象非常突出,這些項目的開發(fā)商的回報方式基本上是大量的銷售套現(xiàn)。究其原因,是由于開發(fā)商更多地看重商業(yè)地產(chǎn)本身的價格比普通住宅和寫字樓要高很多,有超額的利潤空間,但是他們忽視了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一個本質(zhì)的差別,就是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是經(jīng)營性地產(chǎn),不能簡單地按開發(fā)銷售實現(xiàn)回報的這種模式操作。
      專業(yè)市場可以通過它的經(jīng)營來增值,所以首先要考慮它的經(jīng)營價值,就是在這個地方適不適合商業(yè)進(jìn)行有效經(jīng)營,然后是適度的經(jīng)營規(guī)模,多大的專業(yè)市場是市場能支撐、能保持其健康成長,這個問題必須考察清楚。(摘自2007年4月號《安家》雜志)

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