房貸新政標(biāo)出房市拐點(diǎn)？

郇　麗

工商銀行的分析報(bào)告也指出，此次信貸調(diào)控措施是近年來(lái)監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴(yán)厲的一次，并且有可能拉開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但令人擔(dān)憂的是，此次調(diào)控會(huì)否再成無(wú)效“空調(diào)”?

就在“十一”黃金周來(lái)臨之際，整個(gè)國(guó)慶期間各地樓市觀望氣氛開(kāi)始濃厚起來(lái)。央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合出臺(tái)的信貸調(diào)控措施，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，規(guī)定已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔基準(zhǔn)利率的1.1倍。

此時(shí)，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的“金九銀十”之際，房貸的調(diào)控成為關(guān)系銀行風(fēng)險(xiǎn)控制和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的左右手。

新政之威

房貸新政之下，“2007上海秋季房地產(chǎn)展示會(huì)”仍在國(guó)慶節(jié)期間如期舉辦，這成了一塊最及時(shí)的新政效應(yīng)試金石。

根據(jù)來(lái)自展會(huì)方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本次房展會(huì)共預(yù)售706套商品房，僅為去年秋季房展會(huì)房屋預(yù)訂數(shù)量的54.4％，甚至還不到2005年預(yù)售套數(shù)的四分之一。另?yè)?jù)上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站(http：//www.fangdi.com.cn)上的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月4日～6日，上海市有實(shí)際成交記錄的商品房面積合計(jì)為12.81萬(wàn)平方米，這3天的總交易量只相當(dāng)于節(jié)前一天的水平。

而在深圳，樓市表現(xiàn)得更是異常冷淡，黃金周最低單日新房成交量?jī)H6套。

北京樓市的狀況同樣不容樂(lè)觀，許多樓盤(pán)出現(xiàn)了“退號(hào)”現(xiàn)象。10月7日，記者走進(jìn)南部衛(wèi)星城順馳領(lǐng)海的售樓處，五期9月初開(kāi)盤(pán)，節(jié)前預(yù)訂達(dá)200套，但近日退訂的也不少。順馳領(lǐng)海的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，根據(jù)《通知》的規(guī)定，不僅購(gòu)買第二套房要提高首付和貸款利率，如果購(gòu)買第三套住房甚至要求只能付全款，所以，許多購(gòu)房者選擇了“退號(hào)”。

國(guó)都證券分析師鄒文軍分析稱，《通知》在政策配合方面，與《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》的調(diào)控思路一致。就是在加大保障性住房供給、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，抑制投資、投機(jī)性需求，防范風(fēng)險(xiǎn)，控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。

而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商心中，同樣清楚，房貸新政趕在“十一”前出臺(tái)，就是要為樓市降溫!房地產(chǎn)職業(yè)投資策劃人賈臥龍也公開(kāi)宣稱，房貸新政給購(gòu)房者設(shè)定了一道門(mén)檻，經(jīng)濟(jì)能力較弱的購(gòu)房者被擋在房市之外，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者則是被分流。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩自住需求，市場(chǎng)活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商或?qū)⒉铰木S艱。

把第二套房子首付提高到四成，沖擊最大的是純投資的人群。中國(guó)銀行北京分行信貸處的段小軍告訴記者，一手房里，購(gòu)買第二套以上住房者占到70％以上，提高一成首付比利率提高10％的殺傷力要大的多。因?yàn)樘岣呤赘杜c加息不同，加息效應(yīng)是緩慢的，因?yàn)槌杀緮偟矫總€(gè)月的很少。增加首付則不同，昨天準(zhǔn)備50萬(wàn)，今天本來(lái)可以買得起這套房子，現(xiàn)在就買不起了。上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所評(píng)論員楊紅旭也指出，新政主要打擊對(duì)象將是短線炒房的投資者，因?yàn)樗麄円话銉A向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。

據(jù)記者了解，新規(guī)“突現(xiàn)”，已讓一批“在路上”的貸款陷入尷尬。因?yàn)?，如果按照新政策，很多?gòu)房人的首付都不夠，這部分人只得延遲甚至取消購(gòu)房計(jì)劃，這是開(kāi)發(fā)商不愿看到的。

首付多米諾

中國(guó)在1998年以后，住房的實(shí)物分配制度取消。同時(shí)，中國(guó)人民銀行相繼發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》及《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，按揭貸款開(kāi)始實(shí)施。

所謂住房貸款按揭成數(shù)是指貸款額度與房產(chǎn)價(jià)值的比例。住房按揭貸款開(kāi)展初期，商業(yè)銀行為擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，按揭成數(shù)較高，甚至出現(xiàn)“零首付”。

但中國(guó)人民銀行在2001年6月印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》，又于2003年6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》。這些政策的主要內(nèi)容之一就是調(diào)整了個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)，嚴(yán)禁“零首付”個(gè)人住房貸款，規(guī)定房貸按揭成數(shù)最高不得超過(guò)80％，對(duì)購(gòu)買第二套或兩套以上住房的，還須適當(dāng)降低按揭成數(shù)。

此后在2005年，中國(guó)人民銀行也曾提出，對(duì)第二套住房提高首付比例。但由于此后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子變得有價(jià)無(wú)市，當(dāng)時(shí)北京不少高端樓盤(pán)銷售為零。因此，各商業(yè)銀行在后來(lái)的實(shí)際執(zhí)行中，仍只對(duì)第二套住房保持二至三成的首付控制。

據(jù)此，有專家預(yù)計(jì)，此次提高首付后，馬上會(huì)面臨市場(chǎng)需求的銳減。尤其北京上海南京等城市，隨著新政的執(zhí)行，需求至少減兩成以上，加上審核加緊、商業(yè)銀行房貸總額限制，可能需求會(huì)劇減30％。而這些被直接影響的30％，又將引導(dǎo)其他的購(gòu)房者臨時(shí)改變?cè)械馁?gòu)房計(jì)劃，加速需求的下降。新政將改變銀行、地方政府的對(duì)房市走勢(shì)的判斷、態(tài)度及其作為，這將對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。

工行北京分行有關(guān)人士對(duì)記者表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房貸新政中最狠的還是利率，并且對(duì)于第二套房的利率大幅提高，也是之前沒(méi)有預(yù)料到的。因?yàn)?，按照目前所有?gòu)房者通常享受8.5折的房貸優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期貸款7.83％計(jì)，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66％。而按《通知》，規(guī)定，房貸利率將按照普通貸款利率的1.1倍執(zhí)行，房貸實(shí)際執(zhí)行利率提高到8.61％，相當(dāng)于央行按0.27％的幅度加息7.4次，第二套房購(gòu)買者將因此導(dǎo)致年利息支出提高30％。

我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉告訴記者，房市投資客肯定會(huì)受到很大影響，譬如，投資客手里有100萬(wàn)，要是買總價(jià)100萬(wàn)的房子，全款購(gòu)買，就只能買一套；而過(guò)去利用房貸，首付兩成，100萬(wàn)元一次可以買五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能買兩套房了。

動(dòng)搖市場(chǎng)預(yù)期

“房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)下跌，房子的剛性需求是存在的，原材料是在漲價(jià)的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是高速發(fā)展的，而且，中國(guó)的政策從來(lái)都是上有政策下有對(duì)策?！表橊Y領(lǐng)海年輕的置業(yè)顧問(wèn)努力地試圖打消記者對(duì)北京房市的顧慮。

只是這樣的信心在目前的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)似乎并不十分堅(jiān)定。胡景暉表示，新政的實(shí)施，首先要對(duì)購(gòu)買的住房是否是第二套進(jìn)行合理界定，其次是區(qū)別二次置業(yè)是自住還是投資，而目前各大銀行間、各銀行與房產(chǎn)登記管理部門(mén)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng)的條件下，如何界定第二套住宅有很大困難，更遑論其他。

但根據(jù)國(guó)泰君安的一項(xiàng)測(cè)算，受居民收入和財(cái)富效應(yīng)等長(zhǎng)期因素推動(dòng)，很多第二套房需求首付比例本來(lái)就高于30％，很多都在50％以上，首付款比例提高預(yù)計(jì)不會(huì)影響大部分投資需求。北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖則表示，目前陽(yáng)光100的主要業(yè)務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)到二三線城市，這