北京限價(jià)房：在試探與猜測(cè)中登場(chǎng)

謝良兵

在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當(dāng)中，限價(jià)房的預(yù)期銷售價(jià)格已跟著北京房?jī)r(jià)飛漲

4月7日，周六，北京，國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，看房人流不斷?！版溂业禺a(chǎn)”對(duì)4000多位參觀者進(jìn)行了一項(xiàng)關(guān)于購(gòu)房意向的問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，52.7%的購(gòu)房者計(jì)劃推遲買房，理由是：限價(jià)地終于入市，后市值得期待。

限價(jià)地終于入市

3月29日，北京市首批限價(jià)房地塊發(fā)布招標(biāo)公告，海淀、豐臺(tái)、石景山各一塊，共約110萬(wàn)平方米。翌日，市國(guó)土局、市建委、市規(guī)委聯(lián)合召開本市保障性住房建設(shè)情況發(fā)布會(huì)，向媒體通報(bào)了此三個(gè)地塊的相關(guān)情況以及限價(jià)房的有關(guān)事項(xiàng)。

據(jù)了解，這三個(gè)地塊分別為海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村鴻基花園二期住宅及配套用地、石景山區(qū)金頂街三區(qū)住宅及配套用地。具體的投標(biāo)時(shí)間，預(yù)計(jì)西三旗地塊為4月26日9時(shí)至10時(shí)；另兩塊地則為5月11日9時(shí)至10時(shí)。

北京市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)曾贊榮在發(fā)布會(huì)上表示，此次“兩限房”預(yù)計(jì)提供1萬(wàn)套以上限價(jià)房；將全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修達(dá)到初裝修水平；銷售價(jià)格將比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房下浮10%到15%。

據(jù)悉，考慮土地開發(fā)成本，加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤(rùn)確定，此次推出的首批限價(jià)房預(yù)計(jì)銷售價(jià)格均在7000元/平方米以下。而用地出讓主要采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的招標(biāo)方式出讓，北京市國(guó)土局和北京市建委為共同招標(biāo)人。

至于具體的購(gòu)買資格、定價(jià)原則、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、上市辦法等細(xì)則，有關(guān)人士透露，市建委、市規(guī)委、市國(guó)土局等部門正在草擬《北京市中低價(jià)位、中小套型普通商品房銷售管理辦法(暫行)》。4月4日下午，政府已就此召開過專門會(huì)議，預(yù)計(jì)最遲會(huì)在5月份公布。

不過，從此次公布的招標(biāo)公告中，人們依然可以看出一些端倪。比如購(gòu)買資格，大的原則是擁有北京市戶口、中低收入水平的無(wú)房戶。此外，持有經(jīng)濟(jì)適用房審批表或拆遷安置的家庭，可能會(huì)有資格優(yōu)先購(gòu)買。

與此同時(shí)，一個(gè)保障性住房供應(yīng)體系正在醞釀中。4月7日，市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年北京市將新開工建設(shè)300萬(wàn)平方米“兩限”商品房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬(wàn)平方米廉租房。目前已選定保障性住房項(xiàng)目30多個(gè)。

根據(jù)市國(guó)土資源局的工作計(jì)劃，今年第二季度是限價(jià)房項(xiàng)目用地的主要推出時(shí)段，將基本完成今年300萬(wàn)平方米的供應(yīng)任務(wù)，剩余少量項(xiàng)目將在第三季度全部推出。如果按照一年半的開發(fā)周期，這意味著，2008年年中的時(shí)候，首批限價(jià)房才將真正入市。

政府不斷試探市場(chǎng)

早在2006年年初，北京市建委有關(guān)官員就明確表示，當(dāng)年北京將推出限價(jià)房。對(duì)于北京廣大普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其言論絕對(duì)是鼓舞人心。

隨后，北京市相關(guān)部門將推出限價(jià)房的時(shí)間表給予公布，人們對(duì)限價(jià)房的期待開始變得急迫。當(dāng)年6月份，北京國(guó)土資源部門又公布了幾塊明確的限價(jià)房地塊，“那時(shí)，我們都認(rèn)為限價(jià)房離我們已經(jīng)近在咫尺?！本┏且晃坏禺a(chǎn)記者回憶說(shuō)。

到了去年9月份，關(guān)于限價(jià)房地塊入市的新聞不斷見諸報(bào)端，有媒體甚至已經(jīng)將每個(gè)地塊的具體位置以及預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格全都公布，“但最后我們還是沒有等到限價(jià)房的到來(lái)?！边@位地產(chǎn)記者說(shuō)。而此時(shí)，相關(guān)部門公布的限價(jià)房備選地塊已經(jīng)增加到15個(gè)。

“現(xiàn)在回過頭來(lái)看，這一年多的時(shí)間里，政府不斷地在試探市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)房的反應(yīng)。此次僅放三個(gè)地塊，也顯示其謹(jǐn)慎態(tài)度。”一位不愿透露姓名的專家對(duì)記者說(shuō)。而此三個(gè)地塊并非當(dāng)初公布的備選地塊，這多少讓一直追隨限價(jià)房動(dòng)向的業(yè)內(nèi)人士迷惑不已。

事實(shí)上，北京市政府當(dāng)初醞釀推出限價(jià)房的初衷，無(wú)非就是希望借此拉低不斷高速上漲的北京房?jī)r(jià)。不過，令政府部門尷尬的是，限價(jià)房在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當(dāng)中，其預(yù)期銷售價(jià)格就已跟著北京房?jī)r(jià)“隨行就市”，往上飛漲了。

去年9月份的媒體報(bào)道稱，北京當(dāng)時(shí)即將推出的限價(jià)房，將根據(jù)實(shí)際情況，分區(qū)域設(shè)定不同的價(jià)格范圍。在當(dāng)時(shí)可能入市的七個(gè)地塊中，平均銷售價(jià)格基本在5000元/平方米左右，最貴的將達(dá)到7000元/平方米以上，最低的在3000元/平方米左右。

現(xiàn)在再來(lái)看看此次政府招標(biāo)文件中的明確規(guī)定，西三旗地塊限價(jià)6350元/平方米，豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊限價(jià)6800元/平方米，金頂街地塊限價(jià)6250元/平方米?！鞍肽甑臅r(shí)間，連還沒‘出世的限價(jià)房都漲價(jià)了?！币晃灰恢逼诖迌r(jià)房的持幣觀望者對(duì)記者說(shuō)。

在相關(guān)細(xì)則并未出臺(tái)的情況下，北京市此次倉(cāng)促將三塊限價(jià)房地塊入市，顯然也有來(lái)自于中央的壓力。今年年初，中央要求“調(diào)控房?jī)r(jià)，政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。在北京市“兩會(huì)”期間，市政府正式提出了“兩個(gè)一千萬(wàn)”的承諾：在3年內(nèi)，建立1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬(wàn)平方米限價(jià)房，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的控制作用。2月中旬，北京市住房保障辦公室成立，負(fù)責(zé)對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等的政策制訂和開發(fā)管理工作。

誰(shuí)埋單 誰(shuí)受益

到目前為止，有關(guān)限價(jià)房的購(gòu)買資格以及包括再上市銷售的管理規(guī)定并沒有出臺(tái)。因此，對(duì)于限價(jià)房，買房人在觀望，地產(chǎn)商們同樣在觀望?！皩?duì)于首批限價(jià)房，我們更多的是觀望，想看看政策到底會(huì)如何?！本┏悄车禺a(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)。

據(jù)了解，除法律另有規(guī)定外，境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人均可參與“兩限房”項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，但作為限價(jià)房的建設(shè)招標(biāo)，投標(biāo)人的開發(fā)資質(zhì)、業(yè)績(jī)等可能會(huì)成為評(píng)標(biāo)的重要參考因素。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，首批限價(jià)房最有可能會(huì)由有一些國(guó)有地產(chǎn)商來(lái)埋單。

京西一位小型國(guó)有地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)稱，這一批限價(jià)房地塊的招標(biāo)，政府肯定都會(huì)邀請(qǐng)他們一起參與，“但最終中標(biāo)的應(yīng)該是事先指定好的大型國(guó)有地產(chǎn)商，畢竟(限價(jià)房)是政府的事情?！?/p>

根據(jù)本刊了解，西三旗地塊所在地原是北京輪胎廠，早在1999年轉(zhuǎn)給了首創(chuàng)集團(tuán)。而金頂街三區(qū)地塊，原來(lái)就是首鋼集團(tuán)的所有地塊，其周邊都是首鋼集團(tuán)開發(fā)的集資房和房改房?！斑@些企業(yè)將很可能成為頭批限價(jià)房的開發(fā)商。”一位知情人士透露說(shuō)。

對(duì)于限價(jià)房低于周邊商品房?jī)r(jià)格10%～15%的幅度，一直持幣待購(gòu)的買房人并不買賬。新浪網(wǎng)和《新京報(bào)》的一項(xiàng)關(guān)于限價(jià)房的調(diào)查結(jié)果顯示，近8成網(wǎng)友認(rèn)為西三旗限價(jià)房地塊6350元/平方米的均價(jià)太高。

中建國(guó)際發(fā)展股份有限公司運(yùn)營(yíng)副總裁雷越姝也認(rèn)為，低10%～15%并不算多，限價(jià)房的房?jī)r(jià)應(yīng)該更便宜?！?0%～15%吸引的仍然是那些原有的商品房購(gòu)買客戶。而更貧窮、購(gòu)買力更低的人群，不會(huì)因?yàn)檫@10%～15%就提高了購(gòu)買承受力?！崩自芥f(shuō)。

另一個(gè)尷尬在于，限價(jià)房購(gòu)買人群標(biāo)準(zhǔn)的制定始終是最難的環(huán)節(jié)之一。業(yè)內(nèi)人士分析，限價(jià)房具體標(biāo)準(zhǔn)需權(quán)衡多方利益，如標(biāo)準(zhǔn)過寬，申請(qǐng)人群過多，則會(huì)造成房源供應(yīng)不足；若標(biāo)準(zhǔn)過窄，又可能形成大量中低價(jià)房空置，造成一定的浪費(fèi)。

這些尚未解決的制度問題，讓許多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)于限價(jià)房的未來(lái)表示出擔(dān)憂。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰就認(rèn)為，從以往經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的一些問題來(lái)看，限價(jià)房最終能否切實(shí)滿足中低收入階層的住房需求仍是個(gè)問號(hào)。

在楊遴杰看來(lái)，限價(jià)房的結(jié)果有兩個(gè)：一是會(huì)有人通過各種方式去購(gòu)買限價(jià)房，倒手牟利；二是使審核和分配限價(jià)房的政府部門，擁有了足夠多的尋租可能?！懊吭O(shè)置一個(gè)門檻后，隱藏的就是可能的腐敗?！?/p>

“而這10%～15%的差價(jià)，既無(wú)法拉開限價(jià)房與商品房的差距，也無(wú)法支持限價(jià)房另軌流通。最終這10%～15%的差價(jià)，會(huì)轉(zhuǎn)化為黑市的買號(hào)費(fèi)、批條子的好處費(fèi)?！敝薪▏?guó)際發(fā)展股份有限公司運(yùn)營(yíng)副總裁雷越姝擔(dān)憂地說(shuō)。

而老百姓更關(guān)注的是，限價(jià)房到底是一種很短暫的過渡形態(tài)，還是作為住房保障制度的一個(gè)重要部分，要大范圍地進(jìn)行推廣呢？限價(jià)房到底能持續(xù)多久……從已經(jīng)開始實(shí)施限價(jià)房的城市，到尚在摸索的北京，這些問題都遠(yuǎn)還沒有答案。