擁有５套房產(chǎn)家庭的理財(cái)模型

彭振武

家庭背景

家庭成員

婁先生，41歲，某銀行職員，年收入6萬元，身體健康，有基本醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)。

婁太太，35歲，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所注冊(cè)會(huì)計(jì)師，年收入12萬元，有基本醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)。

婁先生的父母已去世，岳父母已退休，健康狀況不大理想，有基本醫(yī)療、養(yǎng)老金。

女兒10歲，就讀小學(xué)4年級(jí)。

家庭資產(chǎn)狀況

(1)在浙江地級(jí)市區(qū)有1套房改房，112平方米，市值50萬元左右，現(xiàn)自住。

(2)在浙江地級(jí)市區(qū)有l(wèi)套單位集資房，90平方米，只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，年租金0．8萬元。

(3)在浙江地級(jí)市區(qū)有l(wèi)間寫字樓，78平方米，市值40萬元左右，貸款13．5萬元，月供1449．27元，目前準(zhǔn)備出租，估計(jì)年租金1．3萬元。

(4)在上海郊區(qū)有1套住宅，52平方米，市值50萬元左右，貸款28萬元，月供1683．38元，目前已交付，準(zhǔn)備出售。

(5)在上海郊區(qū)專業(yè)市場(chǎng)有l(wèi)間立地式店鋪，132平方米，市值40萬元左右，公積金貸款22萬元，月供1358．54元。估計(jì)2005年10月交付，交付后準(zhǔn)備出租，但有一定的出租風(fēng)險(xiǎn)。

(6)目前持有股票原始價(jià)值11萬元，現(xiàn)市值6萬元，股票型基金10萬元，信托基金3萬元，年收益率在5％左右。

(7)銀行通知存款10萬元。

家庭支出狀況

(1)銀行貸款月供本息支出4491．19元。

(2)家庭日常開支年安排2．5萬兀。

(3)孩子教育費(fèi)用及學(xué)鋼琴費(fèi)用年安排1萬元。

(4)旅游消費(fèi)每年1萬元。

(5)保險(xiǎn)費(fèi)用：女兒投保平安少兒保險(xiǎn)每年支出722元；夫婦倆投保平安泰康壽險(xiǎn)每年共支出1310元；全家投保平安意外傷害綜合保險(xiǎn)每年共支出400元，每人可獲得意外保障金額10萬元。

(6)民間資金互助會(huì)每年支付8300元，應(yīng)會(huì)期限5年，2007年6月得會(huì)費(fèi)5萬元。

理財(cái)需求

(1)中期想近一步改善住房狀況。

(2)近期將動(dòng)用銀行存款購買18萬元左右的家庭汽車價(jià)值，不夠部分準(zhǔn)備申請(qǐng)銀行貸款10萬元。

(3)籌備孩子高等教育費(fèi)用。

(4)籌措退休生活費(fèi)用。

理財(cái)組合建議

(1)日常生活支出年安排3．6萬元。

(2)健美消費(fèi)年安排4800元。

(3)旅游消費(fèi)年安排1萬元。

(4)贍養(yǎng)父母年安排6000元。

(5)緊急備用金年安排2萬元，其中5萬元以定活兩便存款形式保持常數(shù)。

(6)子女教育投資目前階段女兒日常教育經(jīng)費(fèi)年安排1萬元。另購買國壽鴻星少兒兩全保險(xiǎn)(分紅型)，6年期繳費(fèi)，年繳保險(xiǎn)費(fèi)1萬元。

(7)健康投資婁先生投保國壽康寧終身保險(xiǎn)10份，20年期繳費(fèi)，年繳保險(xiǎn)費(fèi)9600元。

(8)：其它保險(xiǎn)投入繼續(xù)維持已投保保單的效力，年繳保險(xiǎn)費(fèi)2432兀。

(9)房貸本息支出目前階段年安排53894．28元。

(10)民間資金互助會(huì)投資年安排8300元。

(11)股票投資繼續(xù)持有6萬元股票，暫不追加。

(12)股票型基金投資繼續(xù)持有10萬元股票型基金。

(13)信托基金投資繼續(xù)持有3萬元信托基金。

(14)人民幣理財(cái)產(chǎn)品投資將10萬元銀行通知存款轉(zhuǎn)為短期人民幣理財(cái)產(chǎn)品，并每年追加1．7萬元。

理財(cái)建議分析

從背景資料看，婁先生夫婦是一對(duì)理財(cái)高手。特別是在風(fēng)險(xiǎn)投資方面，思維活躍，善于充分運(yùn)用自己的比較優(yōu)勢(shì)：陽信貸杠桿，在低利率期切入房產(chǎn)投資，將家庭私人資本成功放大，激活了。特別難能可貴的是，婁先生夫婦能夠充分運(yùn)用住房公積金貸款優(yōu)勢(shì)，并將投資的觸角延伸到了上海郊區(qū)和寫字樓、商鋪等前景更為看好的高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)投資領(lǐng)域。從背景資料來看，婁先生夫婦已投資的房產(chǎn)價(jià)格不是很高，如果地段位置、配套設(shè)施好，升值空間將較大。

根據(jù)“抓住今天的快樂，規(guī)避明天的風(fēng)險(xiǎn)，追逐未來生活的更加快樂”的理財(cái)目標(biāo)，婁先生夫婦在理財(cái)上，應(yīng)著重關(guān)注以下幾點(diǎn)。

遵循原則

(1)集中財(cái)力投資擅長領(lǐng)域

對(duì)自己已有的5套住房、寫字樓和商鋪，婁先生夫婦要認(rèn)真作些分析和甑別，例如考察哪些投資已經(jīng)獲利，但風(fēng)險(xiǎn)已漸次凸現(xiàn)；哪些投資目前收益不是很理想，但未來增值潛力大；哪些投資目前收益不理想，未來走勢(shì)也不很樂觀。然后在此基礎(chǔ)上對(duì)升值前景廣闊的房產(chǎn)，繼續(xù)擁有；而對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)和未來發(fā)展不很樂觀的房產(chǎn)，及時(shí)處置變現(xiàn)。與此同時(shí)，要不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究，一旦發(fā)現(xiàn)有投資價(jià)值的房產(chǎn)可以再行投資。不過，作為投資者應(yīng)該懂得，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期性市場(chǎng)，也得遵循價(jià)值規(guī)律，不可能永遠(yuǎn)只漲不跌或只跌不漲，因此在房地產(chǎn)投資操作上應(yīng)順勢(shì)而為。從浙江特別是溫州、杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，都存在過熱的問題，因此婁先生夫婦應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注。至于對(duì)股票、股票型基金的投資，似乎不是婁先生夫婦的強(qiáng)項(xiàng)，最好減少相關(guān)領(lǐng)域的投資。

(2)作好基本的避險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

從背景資料來看，在避險(xiǎn)方面婁先生夫婦已有一些投入，但還存在散和少的問題，即資本投入與避險(xiǎn)需求不匹配，還不足以轉(zhuǎn)嫁家庭經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，婁先生夫婦應(yīng)作好4個(gè)方面的準(zhǔn)備。一是提高人身意外傷害保險(xiǎn)的保額，即夫婦倆分別投保20萬元的保額才比較適宜(費(fèi)率一般在2‰)；同時(shí)還應(yīng)附加人身意外傷害醫(yī)療保險(xiǎn)，其保額應(yīng)不低于2萬元(費(fèi)率一般在8％0左右，即繳8元保險(xiǎn)費(fèi)可獲得1000元人身意外傷害醫(yī)療保障)。二是為應(yīng)對(duì)房貸利率提高和岳父母醫(yī)療費(fèi)用，應(yīng)該提高緊急備用金的數(shù)額。三是應(yīng)及時(shí)籌措女兒的大學(xué)(含研究生階段)教育費(fèi)用，哪怕目前相關(guān)保險(xiǎn)投資的預(yù)定利率過低，也應(yīng)馬上切入。四是應(yīng)該開始關(guān)注婁先生的健康投資。

(3)暫緩家用汽車的購買

今年前7個(gè)月，中國的車市可以用寂靜或僵持來概括，但8月8日上海大眾的“颶風(fēng)行動(dòng)”打響了今年車市降價(jià)第一槍，各路汽車廠商終于按捺不住，也紛紛打起了降價(jià)牌。其實(shí)，這種降價(jià)大仗還只開了一個(gè)頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到結(jié)束的時(shí)候。這是因?yàn)椋菏紫?，中國的汽車市?chǎng)還是一個(gè)半壟斷的市場(chǎng)，其準(zhǔn)入制度即政策壁壘尚未解除，因此它還存在高額的壟斷利潤，這種高額的壟斷利潤將隨著市場(chǎng)的逐步開放和競(jìng)爭(zhēng)最終走向微利。其二，根據(jù)WTO協(xié)議，2006年汽車進(jìn)口關(guān)

稅還有較大幅度下調(diào)。其三，中國的汽車業(yè)還屬于民族幼稚工業(yè)，且存在散、小、差的問題。中國汽車業(yè)欲融入國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并與國外汽車業(yè)抗衡，必須重新進(jìn)行整合，以解決布局散、規(guī)模小、核心研發(fā)技術(shù)差的問題。而這種整合的實(shí)現(xiàn)，最直接的手段就是實(shí)力比拼、價(jià)格比拼，并在這種競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)對(duì)弱勢(shì)企業(yè)的兼并。其四，人民幣升值帶動(dòng)進(jìn)口汽車和進(jìn)口汽車零部件也相對(duì)便宜起來，為進(jìn)口汽車價(jià)格下移騰出了空間，從而對(duì)國內(nèi)汽車業(yè)形成價(jià)格壓力。

(4)適當(dāng)提高生活的水準(zhǔn)

婁先生家庭的日常生活水平應(yīng)在現(xiàn)有水平基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高一點(diǎn)，以與家庭資產(chǎn)、收入水平匹配。

具體安排

(1)日常生活支出三口之家年安排3．6萬元，月人均1000元，在浙江臺(tái)州市，這樣的消費(fèi)水平不低且能與收入水平匹配。

(2)健美消費(fèi)于35歲的婁太太而言，這項(xiàng)現(xiàn)代女性的剛性消費(fèi)尤為重要?？紤]到婁太太所在地的消費(fèi)水平，每月安排400元，做4次肌膚護(hù)理。

(3)旅游消費(fèi)婁先生夫婦從現(xiàn)在起應(yīng)擬定一個(gè)旅行計(jì)劃。國內(nèi)游按照先難后易、先遠(yuǎn)后近的原則安排；國外游的成行時(shí)間可選在風(fēng)險(xiǎn)投資獲利了結(jié)時(shí)，一方面心情好，另一方面也有足夠的經(jīng)濟(jì)支持。

(4)贍養(yǎng)父母婁先生岳父母雖有退休金，能夠自食其力過好自己的日子。但作為兒女，在父母年老時(shí)，一方面要?；丶铱纯?，另一方面也不要忘了經(jīng)常給老人們買一些禮物，以從物質(zhì)、精神兩方面給老人一些慰藉和歡樂。建議婁先生夫婦在每年的3個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日時(shí)候分別安排2000元孝敬父母。

(5)緊急備用金鑒于房貸利率將逐步提高(工商銀行和光大銀行將推出固定利率房貸，婁先生夫婦應(yīng)予以關(guān)注以規(guī)避房貸利率風(fēng)險(xiǎn))，以及婁先生岳父母都已年愈六十，醫(yī)療保健需求將逐漸凸現(xiàn)，雖然岳父母都享有基本醫(yī)療保障，但這種保障是低水平、廣覆蓋的，不足以應(yīng)對(duì)。因此，緊急備用金不可不留，也不可少留。

(6)子女教育投資婁先生雖然為女兒投保了少兒保險(xiǎn)，但于女兒的教育來說，意義不大。此時(shí)，一方面應(yīng)采用漸進(jìn)式、積累式方式完成子女的教育投資，另一方面，雖然目前市場(chǎng)的利率水平處于一個(gè)歷史的低點(diǎn)，此時(shí)投保相關(guān)保險(xiǎn)價(jià)格較貴，然而，對(duì)于快10周歲的女兒而言，在資金的籌措上已沒有過多的選擇余地，應(yīng)該從現(xiàn)在起立即為女兒投保國壽鴻星少兒兩全保險(xiǎn)(分紅型)。到女兒18周歲時(shí)，可領(lǐng)取首年大學(xué)教育金16515元；到女兒19、20、21周歲時(shí)，每年可分別領(lǐng)取大學(xué)教育金9909元到女兒22周歲時(shí)，可領(lǐng)取研究生教育金19818元。此外，通過保單紅利分配，可以抵消一些通貨膨脹的負(fù)面影響。

(7)健康投資婁先生現(xiàn)在年齡在40歲左右，正是切入健康投資的最佳時(shí)期，若此時(shí)投保重大疾病保險(xiǎn)，可獲得保障30萬元，其中，重大疾病保障20萬元。

(8)保險(xiǎn)投入繼續(xù)維持已投保保單的效力。

(9)房貸本息支出剛性支出，必須安排。

(10)民間資金互助會(huì)投資這項(xiàng)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)、低收益的投資，風(fēng)險(xiǎn)與收益不相匹配。它的風(fēng)險(xiǎn)源于2點(diǎn)：一是私募基金管理人的道德風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)今社會(huì)頻頻發(fā)生，防不勝防；二是投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)也較大。婁先生夫婦此時(shí)可繼續(xù)維持此項(xiàng)投資，不過建議最好在合適的時(shí)候退出。

(11)股票投資繼續(xù)持有6萬元股票，在市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)獲利了結(jié)。

(12)股票型基金投資繼續(xù)持有，待證券市場(chǎng)走向高點(diǎn)以后獲利了結(jié)。

(13)信托基金投資此項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)較高，建議婁先生夫婦可在合適的時(shí)候退出。

(14)人民幣理財(cái)產(chǎn)品投資鑒于婁先生擬購汽車和換房的計(jì)劃，流動(dòng)資產(chǎn)的處置應(yīng)講究計(jì)劃性、流動(dòng)性和安全性，以順利達(dá)成購車目標(biāo)。至于換房，一方面婁先生夫婦可通過漸進(jìn)式積累加快進(jìn)程，另一方面可通過已有房產(chǎn)獲利變現(xiàn)來完成。在目前情況下，投資短期固定利率人民幣理財(cái)產(chǎn)品，可以獲得高于銀行存款的收益，同時(shí)又不影響購車目標(biāo)的達(dá)成。

★理財(cái)提示★

(1)在銀行利率處于正?；蜉^高水平時(shí)，婁先生夫婦可考慮購買一些商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，理財(cái)規(guī)劃相應(yīng)予以調(diào)整。

(2)婁太太40歲左右時(shí)，應(yīng)考慮健康投資，理財(cái)規(guī)劃相應(yīng)予以調(diào)整。