現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本理念

張雪芹

房地產(chǎn)作為一種既有商品屬性又有社會(huì)屬性的特殊財(cái)產(chǎn)和特殊商品，不僅在屬性上與其他商品明顯不同，而且重要的是由其屬性決定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他商品經(jīng)營(yíng)亦有許多不同之處。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展，業(yè)已形成了一系列經(jīng)營(yíng)思想。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)具備以下基本理念。

收益最大化

房地產(chǎn)企業(yè)將最大可能獲取收益作為第一要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，從選址到購(gòu)買地皮到房產(chǎn)的出租與銷售，不同階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

獲取土地階段，獲取土地使用的費(fèi)用，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。土地使用權(quán)獲取方式的不同，土地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批，都會(huì)造成土地費(fèi)用的不確定性。

開發(fā)建設(shè)階段，主要面臨的不確定性因素是建筑物開發(fā)建設(shè)成本，包括施工前期費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，以及配套工程費(fèi)用。

租賃及銷售階段也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。由于各種市場(chǎng)因素的變化及其他影響市場(chǎng)需求的因素變化，很可能造成若干年之后，市場(chǎng)的情況與原來預(yù)計(jì)的不一樣，勢(shì)必造成收益期望無法實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)無法按預(yù)期得到，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)的主要?jiǎng)恿碓?，是通過開發(fā)過程來獲取直接的經(jīng)濟(jì)利益。豐厚的經(jīng)濟(jì)效益誘使他們積極地投資于房地產(chǎn)開發(fā)。依照“按勞分配”的市場(chǎng)分配準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)商既已付出創(chuàng)業(yè)的艱辛，承擔(dān)了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)奉獻(xiàn)了價(jià)值，做出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)，那么，頗豐的利潤(rùn)便是他們應(yīng)得的報(bào)酬。他們完全有理由以極大的熱情傾注于房地產(chǎn)事業(yè)，以期獲取最大收益。

管理科學(xué)化

房地產(chǎn)管理是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，就是對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和房地產(chǎn)的流通過程進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、決策并合理地組織、協(xié)調(diào)和控制生產(chǎn)、流通過程的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。管理不僅是對(duì)人的管理，也包括對(duì)項(xiàng)目、技術(shù)、設(shè)備、產(chǎn)業(yè)、售價(jià)、租金、物資、成本、財(cái)務(wù)等各方面的管理。沒有科學(xué)的、有效的管理，再好的目標(biāo)和決策也不能很好地付諸實(shí)施。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理是相互聯(lián)系、相互依賴的。經(jīng)營(yíng)方向正確，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與管理效率成正比；否則，兩者將成反比，把經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系作一個(gè)比喻，經(jīng)營(yíng)就相當(dāng)于企業(yè)這部車輛的方向盤，而管理則相當(dāng)于發(fā)動(dòng)機(jī)與車輪。方向正確，驅(qū)動(dòng)力越大效益越好；方向錯(cuò)誤，驅(qū)動(dòng)力越大效益越差。由此可見，經(jīng)營(yíng)在兩者關(guān)系中起著決定性的作用。但是，從另外一個(gè)角度講，方向正確了，但驅(qū)動(dòng)力小，那么企業(yè)的效益仍然不好。因此，經(jīng)營(yíng)與管理，誰(shuí)也離不開誰(shuí)，兩者相輔相成，互為依存。

科學(xué)的管理才能不斷提高各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率，從而確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

體系制度化

房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重要的和最為基本的構(gòu)成要素之一。從理論上和眾多國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。

在任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都占有十分重要的地位，主要表現(xiàn)在：

1．房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件。房地產(chǎn)業(yè)可為建筑業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)濟(jì)行業(yè)從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供以房地產(chǎn)為主的生產(chǎn)資料與生活資料。

2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。不僅房地產(chǎn)業(yè)本身可以為國(guó)家創(chuàng)造積累，還可帶動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)為國(guó)家提供積累，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3．房地產(chǎn)業(yè)是改善人民生活環(huán)境、提高社會(huì)整體生活水平的重要保證。住房問題關(guān)系到每個(gè)居民生活水平的改善，同時(shí)房屋的建設(shè)在很大程度上反映了一個(gè)社會(huì)整體生活水平和經(jīng)濟(jì)水平的層次。

既然房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有如此舉足輕重的作用，那么只有制定合理、高效的制度化經(jīng)營(yíng)體系，才能切實(shí)保證房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本物質(zhì)基礎(chǔ)這一最根本職能的發(fā)揮。為此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者必須明確自己的企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，一方面通過房地產(chǎn)的買賣、租賃、開發(fā)、建造、交換、廣告、組織消費(fèi)、從事各種相關(guān)服務(wù)等營(yíng)利性活動(dòng)獲取一定的利潤(rùn)或經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)為人們生產(chǎn)生活創(chuàng)造必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的健康、高效的發(fā)展也推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“不斷創(chuàng)新”的方針，銳意創(chuàng)新應(yīng)成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉。只有堅(jiān)持創(chuàng)新才能獲得企業(yè)業(yè)績(jī)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的支持、贏得客戶的滿意，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的超越。

誠(chéng)信人本化

誠(chéng)信人本化，就是以為人本，講求誠(chéng)信。盡管人類對(duì)自身生存和發(fā)展空間的要求，一直處于不斷變化和發(fā)展中，但究其根本，無外乎追求高效舒適和美觀實(shí)用等幾個(gè)原則，這些原則，適宜于人類活動(dòng)的不同層次范疇。因此，房地產(chǎn)業(yè)在提供物業(yè)方面，必須堅(jiān)持以人為本的原則，不但提供優(yōu)良的個(gè)人空間，更要在大范圍內(nèi)組織優(yōu)良的群體空間。只有這一價(jià)值取向才能保證房地產(chǎn)業(yè)提供客戶所需的、完善的房地產(chǎn)商品與服務(wù)，獲取可觀的收益。

誠(chéng)信，就是誠(chéng)實(shí)信用，應(yīng)該成為房地產(chǎn)業(yè)最高的道德準(zhǔn)則。作為房地產(chǎn)公司，誠(chéng)信是企業(yè)的生命。只有恪守這一道德準(zhǔn)則才能保證企業(yè)的長(zhǎng)期、健康發(fā)展。

當(dāng)今許多房地產(chǎn)企業(yè)目光短淺，為了賺取短期收益，毫無誠(chéng)信可言，實(shí)在令人失望。誠(chéng)信是一個(gè)企業(yè)的精神財(cái)富和價(jià)值資源，甚至能夠成為一種特殊的資本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須廣泛倡導(dǎo)誠(chéng)信精神，維護(hù)信譽(yù)，這樣才能以良好的形象在激烈的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。誠(chéng)信是打開房地產(chǎn)市場(chǎng)大門的鑰匙，也是拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)大門的鑰匙。誠(chéng)信是顧客心中的天秤，是走遍天下的通行證。有了誠(chéng)信，房地產(chǎn)業(yè)就有力量，就有巨大的吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力。有了誠(chéng)信，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)制高點(diǎn)。放眼世界，哪一個(gè)頂尖級(jí)大型企業(yè)集團(tuán)不是視誠(chéng)信為企業(yè)生命?用辯證的眼光看問題，恰恰是那些講誠(chéng)信的企業(yè)，因?yàn)樯鐣?huì)知名度和信任度高，贏得了“利益最大化”。相反，那些把講利益看作比講誠(chéng)信更重要的企業(yè)，本末倒置，受到了社會(huì)的鄙視，不但沒有達(dá)到“利益最大化”，反而喪失了信譽(yù)，失去了信任。

誠(chéng)信是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生命，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的生命，是企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)必備要素，有著真金白銀般的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)既是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，也是信用經(jīng)濟(jì)、法制經(jīng)濟(jì)，良好的社會(huì)信用體系是建立和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的先決條件。正如有人所說：商海無涯“信”作舟。沒有誠(chéng)信，就沒有秩序；沒有誠(chéng)信，就沒有交換、沒有市場(chǎng)；沒有誠(chéng)信，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就難以健康發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也無法建立。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)信譽(yù)尤其是房地產(chǎn)商品及服務(wù)質(zhì)量信譽(yù)的好壞，決定著房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。

因此，要保持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、健康的發(fā)展，必須倡導(dǎo)誠(chéng)信原則。

（責(zé)任編輯：崔如波）