郁亮解讀萬科新思維

陸　建

萬科的研究是戰(zhàn)略導(dǎo)向的，而現(xiàn)在，很多地產(chǎn)公司是機(jī)會(huì)導(dǎo)向的。很多企業(yè)說，看，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，我們要怎么做。萬科研究的是，即使行業(yè)不發(fā)展了，萬科會(huì)怎樣

《新財(cái)經(jīng)》：萬科提出，十年內(nèi)銷售額超過1000億元，媒體對(duì)此作了廣泛報(bào)道。萬科提出這樣的目標(biāo)應(yīng)是經(jīng)過反復(fù)測算論證的，您能否談一談萬科提出這個(gè)目標(biāo)的戰(zhàn)略構(gòu)思？

郁亮：對(duì)于1000億元的問題，現(xiàn)在輿論還有一些誤解。我一直說1000億元不是萬科的目標(biāo)，萬科強(qiáng)調(diào)的是有質(zhì)量的增長。其實(shí)，我們當(dāng)時(shí)提出了三個(gè)數(shù)字，很多人都去關(guān)心1000億元了。我們希望在十年之后，完成100億元的利潤，1000億元的銷售額，占有3%的市場份額。而這些數(shù)字都是公司有質(zhì)量增長的必然結(jié)果。

對(duì)于這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，我們確實(shí)做了大量的研究工作。第一，從2003年開始，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則發(fā)生了很大變化。過去，關(guān)系比錢重要。但自從2002年國家實(shí)施宏觀調(diào)控以來，由于土地轉(zhuǎn)讓制度更加規(guī)范透明，加之金融政策調(diào)整，銀根緊縮，使得錢比關(guān)系更重要。第二，以前，地產(chǎn)商怎么賣房怎么賺錢，現(xiàn)在還是這樣，但未來一定不是這樣，這是不正常的。當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)是粗放式增長，大家的市場份額都很小，很多企業(yè)的首要目標(biāo)是跑馬圈地，未來也肯定不是這樣的。這些是外部的變化因素。從內(nèi)部來講，2003年王總登上珠峰，將萬科帶到一個(gè)新的高度。2004年，是萬科發(fā)展的第20個(gè)年頭，逢五逢十的年份，萬科都要進(jìn)行回顧、總結(jié)和規(guī)劃未來的工作。就我個(gè)人來講，從1999年做代理總經(jīng)理，2001年成為總經(jīng)理，到目前已經(jīng)五年了，我也應(yīng)該做一些思考。

綜合以上因素，萬科進(jìn)行了深入的研究分析。

首先，我們開始尋找標(biāo)桿，我們的目標(biāo)是美國的帕爾迪（Pulte Homes）公司，這是一件意義十分重大的事情。我們爭論的焦點(diǎn)不應(yīng)該放在國內(nèi)，強(qiáng)調(diào)誰是龍頭。從國際市場上來看，我們同優(yōu)秀企業(yè)存在著非常大的差距。萬科將引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)將目標(biāo)瞄向國外，尋找差距。

第二步，萬科作了一件事情：暢想萬科30歲。萬科這十年的變化十分巨大，這是有目共睹的，我在這里可以告訴大家，萬科未來十年的變化會(huì)更大。

第三步，我們請了建設(shè)部和國土資源部的專家進(jìn)行研究，研究未來十年的土地政策會(huì)如何演變；我們還請了人口研究所的專家研究人口會(huì)如何變化。我們得到的結(jié)論是，未來的城鎮(zhèn)人口，將從現(xiàn)在的每戶3.53人下降到3.25人，未來十年，3～4人戶，特別是1～2人戶住宅將有更多的需求?，F(xiàn)在購房的主要年齡段時(shí)30～39歲，全國有2.5億。未來十年有購房能力的人，也就是現(xiàn)在20～29歲的年輕人，全國有2.2億人，這些都是經(jīng)過研究得出的結(jié)論。

我們還研究了美國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。美國近十年來行業(yè)的集中度不斷提高，整合不斷加快，我覺得這些規(guī)律對(duì)中國的地產(chǎn)業(yè)很有參考意義。過去，我們的眼光主要放在香港、新加坡、日本等國家或地區(qū)。這些地區(qū)都有資源劣勢，其實(shí)同中國的情況很不一樣。

總之，萬科的研究是戰(zhàn)略導(dǎo)向的，而現(xiàn)在，很多地產(chǎn)公司是機(jī)會(huì)導(dǎo)向的。很多企業(yè)說，看，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，我們要怎么做。萬科研究的是，即使行業(yè)不發(fā)展了，萬科會(huì)怎樣。

《新財(cái)經(jīng)》：您說，在未來，關(guān)系變得不是那么重要，這是不是意味著萬科不必要再被迫拿一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的高價(jià)次地。

郁亮：首先，拿城鄉(xiāng)結(jié)合部的地，說明我們有眼光，而不是被迫。天下沒有免費(fèi)的午餐，你可能通過關(guān)系拿到一兩塊便宜的土地，但是麻煩也會(huì)很多。第二，你將主要的精力放在了如何拿到便宜的土地上，開發(fā)的精力自然就少了。隨著行業(yè)的發(fā)展越來越規(guī)范，越來越市場化，這樣的公司注定要死掉。當(dāng)然，地大有地大的好處，很多城市的好地方也有大塊土地，但都讓地頭蛇拿走了，輪不到我們。不過，讓我們自豪的是，現(xiàn)在很多人都認(rèn)為，只要萬科拿到的，就都是好地?，F(xiàn)在有些地方，地產(chǎn)商拿到萬科旁邊的地，卻不敢開盤，要等萬科先開盤。

《新財(cái)經(jīng)》：萬科是否從2004年開始提速？

郁亮：不能這么說。按照規(guī)劃，我們未來十年的發(fā)展速度是每年增長30%。而過去五年，我們的增長速度是33%。我們認(rèn)為，這個(gè)速度符合萬科?，F(xiàn)在很多人認(rèn)為萬科在變，是因?yàn)槲覀儗⒔衲昕醋鍪穷嵏驳囊荒辍Ｎ覀儽仨毟嬖V大家，我們已經(jīng)同20年的輝煌告別了，我們要從零開始了。另外，我們認(rèn)為行業(yè)的大整合也已經(jīng)開始了。無論從資金方面，從管理方面，從文化方面，從團(tuán)隊(duì)方面，從品牌方面，萬科都已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，這時(shí)候我們自然選擇“整合優(yōu)秀企業(yè)共同發(fā)展”的新戰(zhàn)略。從這個(gè)角度看，好像萬科比以前更“生猛”了，但我們是從戰(zhàn)略上考慮的，是準(zhǔn)備充分的，而不是盲目擴(kuò)張。

《新財(cái)經(jīng)》：在萬科，我見到最多的，就是“顛覆、引領(lǐng)、共生”這三個(gè)詞，甚至員工電腦的“屏保”都是這幾個(gè)詞。能否詳細(xì)解釋一下它們的含義？

郁亮：其實(shí)，萬科每年都有一個(gè)主題詞，今年的主題詞就是“顛覆、引領(lǐng)、共生”，其核心是顛覆。所謂顛覆，表示萬科要從零開始，就是要“清零”。萬科過去是將自己放在高處，有大胸懷和大眼光?，F(xiàn)在，我們意識(shí)到，同行也有很多的長處，我們需要將自己放到低處，吸收人家的長處。這一點(diǎn)我們以前做得不夠。我們需要容忍文化的差異性，不一樣的不一定就錯(cuò)了。而且，在企業(yè)發(fā)展方式上，聯(lián)手發(fā)展有利于獲取資源。顛覆還包括我們的管理體制的變革。我們剛剛完成了組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，很多機(jī)構(gòu)進(jìn)行了合并，動(dòng)作非常大。令我非常得意的是，這樣大的調(diào)整，我們進(jìn)行得十分順利。所謂“引領(lǐng)”，就是萬科要繼續(xù)領(lǐng)跑。我們的銷售規(guī)模并不小，這一點(diǎn)您從最新的年報(bào)上應(yīng)該能夠看到。我們就是要成為企業(yè)的榜樣，行業(yè)的領(lǐng)跑者，這是我們的責(zé)任。所謂共生，就是聯(lián)手，和優(yōu)秀的伙伴一起成長。

《新財(cái)經(jīng)》：顛覆是不是意味著對(duì)過去的否定呢？

郁亮：萬科內(nèi)部用詞，經(jīng)常比較夸張。顛覆，準(zhǔn)確的理解應(yīng)該是廣泛而深刻的變革。我當(dāng)初認(rèn)為應(yīng)該用“變革”，而王石董事長一定要用顛覆。王總認(rèn)為，顛覆更能表現(xiàn)萬科變革的決心和力度。我之所以說是廣泛而深刻的變革，是因?yàn)檫@次變革包括公司戰(zhàn)略、企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)等各個(gè)層面，對(duì)未來將產(chǎn)生深刻影響。在我看來，這個(gè)詞只能用一次，否則，翻過來倒過去，公司的麻煩就大了。

《新財(cái)經(jīng)》：所謂“共生”是不是謙虛的說法，其實(shí)暗指萬科將進(jìn)行大規(guī)模的整合并購？

郁亮：不是這樣的，很多人認(rèn)為這是謙詞，其實(shí)不是。也有人認(rèn)為這是對(duì)對(duì)方的尊重，也是錯(cuò)的。萬科對(duì)成績從來不謙虛，也從來不掩飾，我們恰如其分。我們這一次同南都的合作，就是各得其所。江蘇和上海以我為主，浙江以南都為主。并購是將兩家合并成一家，導(dǎo)致萬科大一統(tǒng)，這樣的方式萬科并不喜歡。

《新財(cái)經(jīng)》：據(jù)悉，拿到浙江南都20%的股權(quán)，對(duì)萬科而言具有很大的戰(zhàn)略意義，是不是這樣？

郁亮：這個(gè)意義當(dāng)然很大。應(yīng)該看到，沒有哪家外地地產(chǎn)商進(jìn)入浙江。而浙江的地產(chǎn)企業(yè)到處擴(kuò)張，這里面一定有各種各樣的道理，我們以前一直看不懂，看懂我們早就進(jìn)去了。所以，這次購買浙江南都20%的股份，我們是策略性投資，為下一步投資作鋪墊。另外，從萬科的全國布局上來講，浙江和上海有2個(gè)億以上的利潤空間，如果沒有浙江，我們的市場就剩下一半了，不對(duì)頭。

《新財(cái)經(jīng)》：將來，隨著萬科全國發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，會(huì)不會(huì)將這個(gè)20%發(fā)展到70%～80%？

郁亮：整合的進(jìn)展決定于合作的情況，不排除這種可能性，但目前沒有任何計(jì)劃。

《新財(cái)經(jīng)》：可是，在全世界的范圍內(nèi)，這樣的并購大多數(shù)是不成功的。

郁亮：這個(gè)問題很有意思。其實(shí)，你通過對(duì)國際上公司并購的特點(diǎn)進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)的并購是一種“替代”性質(zhì)的，是重疊的。比如惠普和康柏的合并，總有兩個(gè)部門做同樣的事情，必須替代，沖突必然很大。而房地產(chǎn)企業(yè)的整合不是替代，而是疊加的。中國地產(chǎn)業(yè)的整合，是“粗放式”整合，難度小得多。比如上海，萬科原本有7個(gè)項(xiàng)目，加上南都的4個(gè)項(xiàng)目，相互沒有妨礙。南都的團(tuán)隊(duì)我們都要，沒有沖突。萬科整合南都，關(guān)鍵是文化上的沖突，兩個(gè)優(yōu)秀文化之間如何融合，這個(gè)問題無法回避。我現(xiàn)在親自過問每個(gè)細(xì)節(jié)安排，就是要確保整合的順利進(jìn)行。

《新財(cái)經(jīng)》：是不是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)的整合相對(duì)容易，未來，地產(chǎn)業(yè)的整合會(huì)越來越多？

郁亮：我認(rèn)為是這樣的，我們注意到，最近上海綠地也在進(jìn)行比較大規(guī)模的整合。不過，有能力整合別人的發(fā)展商必須要在以下四個(gè)方面做好準(zhǔn)備：一是要有資金實(shí)力；二要有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)；第三是管理上要有比別人更好的東西；第四是有品牌。此外，戰(zhàn)略整合還需要有明確的戰(zhàn)略導(dǎo)向，決不能走機(jī)會(huì)主義道路。就總體來說，我認(rèn)為行業(yè)整合的時(shí)代已經(jīng)到來。

《新財(cái)經(jīng)》：第一單整合不成功，會(huì)不會(huì)對(duì)萬科未來的整合戰(zhàn)略造成比較大的打擊？

郁亮：我不是這樣認(rèn)為，第一單成不成功沒有關(guān)系，如果說認(rèn)準(zhǔn)行業(yè)整合這個(gè)大趨勢，無論成功與否，我們都要做下去，別無選擇。

《新財(cái)經(jīng)》：溫總理在今年的《政府工作報(bào)告》中提到，中國經(jīng)濟(jì)的首要問題就是要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，遏制某些行業(yè)價(jià)格過快增長，最近，房貸政策也有所調(diào)整，上海的房價(jià)首當(dāng)其沖，政策性風(fēng)險(xiǎn)是不是加大了萬科整合戰(zhàn)略的難度？

郁亮：這也是個(gè)十分有意思的問題。就宏觀政策而言，萬科從來不害怕冬天的到來，因?yàn)槎靵砹?，首先死掉的是體質(zhì)弱的人。萬科自認(rèn)為體質(zhì)很強(qiáng)健。當(dāng)前，加息趨勢已經(jīng)形成了，因?yàn)檫B續(xù)九年的降息結(jié)束了，必然上升。但從總體趨勢上看，更規(guī)范、更符合市場規(guī)律的行業(yè)發(fā)展趨勢也已經(jīng)形成了，萬科一直在為這樣的趨勢做準(zhǔn)備。

就上海而言，我們首先要明確，上海遇到了什么問題？主要問題有兩個(gè)，第一，上海的房子價(jià)格高。第二，上海的投資比例高，買來的房子用來投資。事實(shí)上，這些年資本市場這么差勁，老百姓10多萬億的儲(chǔ)蓄哪里有出路呢？房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。上海政府在調(diào)控方面的能力非常強(qiáng)，很強(qiáng)勢，政策也很系統(tǒng)。一方面，收取營業(yè)稅，不讓你炒房子；另一方面，給低收入者低息貸款，擴(kuò)大購房者范圍，很少有地方政府這么有辦法?，F(xiàn)在，苗頭剛出現(xiàn)的時(shí)候，政府明確的信號(hào)已經(jīng)釋放出來了，加上有效的調(diào)控手段，很容易解決地產(chǎn)投資過熱的問題。

《新財(cái)經(jīng)》：就是說，在您看來，上海的房地產(chǎn)市場不會(huì)崩盤？

郁亮：我認(rèn)為那是不可能的事情。早就有人在說上海地產(chǎn)市場要崩盤，到現(xiàn)在不是還很好嗎？市場沒有熱度是不現(xiàn)實(shí)的，比如人發(fā)燒了，意識(shí)到了，自己吃藥了，你說這樣還有生命危險(xiǎn)，我不相信。老百姓也不希望看到地產(chǎn)崩盤。香港市民負(fù)資產(chǎn)的例子歷歷在目。銀行住房貸款的比例是蠻高的，但都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。再說，我們從上海買的地，至少打了八折。房價(jià)即使下跌了20%，我們也不怕。

《新財(cái)經(jīng)》：很多投資者擔(dān)心大規(guī)模的整合會(huì)讓萬科資金緊張。

郁亮：我們的資金很充足，現(xiàn)在手里有30多億元現(xiàn)金，銀行100多億元的授信，我們只用了10多個(gè)億。這次整合，我們今年僅需要付9億多元，明年付款30%，后年付款20%?？墒窃谏虾，F(xiàn)在買地需要多少錢呢，200多畝地，也就是12萬多平方米，至少需要17個(gè)億。相比之下，我們的壓力要輕很多。其實(shí)，我們更希望多付些錢，這樣，我們就可要求更多的折扣。可以說這次整合，萬科有著很好的現(xiàn)金流安排。

《新財(cái)經(jīng)》：萬科變革，是不是也擔(dān)心外資地產(chǎn)商的沖擊？

郁亮：我們清晰地意識(shí)到了這種外資入侵帶來的風(fēng)險(xiǎn)，所以，萬科著力解決融資渠道問題，我們這方面走到了所有同行的前面。我們資金來源僅僅有20%左右來自國內(nèi)銀行。凈負(fù)債率也僅僅有10%多。我們覺得，未來十年，外資的介入會(huì)更深，萬科怎么辦，戰(zhàn)略整合和結(jié)盟是必經(jīng)之路。

《新財(cái)經(jīng)》：您有沒有打算同國外的大地產(chǎn)商結(jié)盟？

郁亮：我們對(duì)國外的投資伙伴的選取是十分挑剔的。我們研究中國的日用品，比如保潔進(jìn)來的時(shí)候，都是合資，最后呢，連中華牙膏這個(gè)品牌都是別人的了。我們必須提高警惕，別把自己也賣掉。我們要同他們保持“競爭+合作”的關(guān)系。不要丟失自己。萬科這兩個(gè)字很值錢。我們要對(duì)客戶、對(duì)員工和股東有所交待。

《新財(cái)經(jīng)》：整合南都，您向媒體說，這是您完成戰(zhàn)略整合的一部分，能不能透露您未來下一步的戰(zhàn)略計(jì)劃？

郁亮：通過這次整合，我們基本上完成了長江三角洲和珠江三角洲的戰(zhàn)略布局。我們下一步重點(diǎn)是布局環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)。北京、天津往年給公司貢獻(xiàn)的利潤很少，而公司利潤的增量，恰恰靠這個(gè)地區(qū)。

《新財(cái)經(jīng)》：這兩個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目為什么做得不好？

郁亮：我們在這兩個(gè)地區(qū)的戰(zhàn)略和管理上都有問題。但重要的一點(diǎn)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)同南方市場的差距很大。所幸的是，天津的回報(bào)增加了很多，今年，我們馬上公布年報(bào)，有幾千萬元的利潤。2005年可能要和廣州爭奪第三名的位置，第一、第二是深圳、上海，沒的爭。廣州現(xiàn)在是第三把交椅。今年有可能是天津。天津的問題基本上解決了。北京的根本問題就是缺項(xiàng)目。沒有項(xiàng)目儲(chǔ)備，需要拿地，而北京的地最難拿了。北京市場的潛力很大，但屬于萬科的市場不大。

《新財(cái)經(jīng)》：能不能請您談?wù)勍恋剞D(zhuǎn)讓制度改革帶給萬科的影響？

郁亮：我覺得這個(gè)政策，其實(shí)是萬科等待了十多年的。我們創(chuàng)業(yè)開始的時(shí)候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們賭輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策出臺(tái)進(jìn)行準(zhǔn)備，但是，現(xiàn)在的“招拍掛”政策并沒有解決土地資源的問題，土地資源依然在政府手里，地產(chǎn)商不知道政府幾時(shí)賣地，不知道政府要賣多少地?，F(xiàn)在我們只能將政府出讓土地當(dāng)做一種補(bǔ)充，萬科更多時(shí)候要通過其他手段去拿地。比如合作開發(fā)，拿到存量或閑置的土地。去年萬科拿到的土地，50%以上是通過合作拿到的。負(fù)面影響主要在這個(gè)方面，這不是你有錢就能解決的問題。

《新財(cái)經(jīng)》：有分析認(rèn)為，如果萬科利潤增長10倍，那么，萬科的股價(jià)上漲就不只是10倍了？

郁亮：我沒有仔細(xì)地計(jì)算過，但我知道，如果你在萬科上市的時(shí)候就持有萬科的股票，到目前為止，你的投資回報(bào)不會(huì)低于100倍。我相信，萬科未來的發(fā)展會(huì)更快，帶給投資者的利益會(huì)更大。