把水分擰干：投資經(jīng)濟型酒店秘笈

李　問

"錦江之星"在酒店的每個環(huán)節(jié)都精打細算，節(jié)儉到家。非如此，錦江的投資回報率不會達到20%的水平。前期開發(fā)、工程改擴建以及最后的管理運營，每個環(huán)節(jié)都要把水分擰干。

記者從中國飯店業(yè)協(xié)會了解到，中國目前在全國有五星級酒店175家，北京有30家；三星級以上酒店在全國有數(shù)千家，而經(jīng)濟型連鎖酒店在全國不過幾百家，品牌不過數(shù)十個。據(jù)美國酒店業(yè)協(xié)會統(tǒng)計表明，營收排在全美零售業(yè)第三位的經(jīng)濟型酒店達5.39萬家，占酒店市場份額的70％。而目前國內(nèi)經(jīng)濟型酒店的比例尚不足10％，巨大的潛力，使經(jīng)濟型酒店市場燃起狼煙。

在中國一直專注于發(fā)展中高檔星級酒店的法國雅高國際酒店集團看中了這一市場，他們認為 ：中國絕大多數(shù)旅客需求的不是五星級酒店而是高品質(zhì)的經(jīng)濟型酒店。2003年，其旗下品牌"宜必思"經(jīng)濟型連鎖酒店進入天津，成為首家由國際品牌投資的經(jīng)濟型酒店。

雅高亞洲區(qū)首席副總裁邵棟來曾經(jīng)用一架波音747飛機的經(jīng)營作比喻：假如頭等艙客滿，而經(jīng)濟艙只有20％的客人，那這架飛機的運營一定虧本；假如頭等艙空艙，而經(jīng)濟艙滿艙，飛機的運營絕對不會虧本。一言以蔽之，雅高正是看準(zhǔn)了這一中國經(jīng)濟型酒店市場的空缺。

今年年初，上海錦江旅館投資管理有限公司以 5400 萬人民幣成功購買北京機電汽車大廈（下稱機電大廈），用于改造開設(shè)"錦江之星"北京西客站店,這也是"錦江之星"歷史上第一次以拍賣形式簽下的項目，將建成有 280 間客房、 200 個餐位的"錦江之星"北京地區(qū)旗艦店。對于錦江集團的這次大手筆投資，有業(yè)內(nèi)人士評點說，經(jīng)濟型酒店蠶食高檔酒店市場，大肆擴張的時代即將到來。

前期開發(fā)如何控制成本？

4月底，該事件的操作者之一、錦江之星北方公司前期開發(fā)人員在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時，首次披露了這一事件的內(nèi)幕，揭開了經(jīng)濟型酒店前期開發(fā)的神秘面紗。

北京機電大廈的收購過程可謂斗志斗勇，而最后的拍賣更是智慧與膽識的較量。最初，錦江之星通過廣告得知了北京機電大廈的轉(zhuǎn)讓消息。經(jīng)過幾輪談判，最終雙方達成了以6600萬人民幣的價格購買機電大廈的初步協(xié)議。就在即將簽署協(xié)議的時候，機電大廈卻表現(xiàn)得猶豫不決，遲遲不簽協(xié)議。錦江高層指示將此事調(diào)查清楚。

通過各方打探，經(jīng)辦人員終于摸清了機電大廈的底牌。原來此大廈已經(jīng)是破產(chǎn)企業(yè)，債務(wù)關(guān)系尚未理清，其產(chǎn)權(quán)所有者是某商業(yè)銀行。而根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)必須要通過拍賣轉(zhuǎn)讓出去,于是經(jīng)辦人員將調(diào)查結(jié)果上報錦江集團和公司領(lǐng)導(dǎo)，希望贏得時間以繼續(xù)壓低成本。在錦江集團和公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，經(jīng)辦人員充分利用其中的各種利益糾葛和錯綜復(fù)雜的關(guān)系，把機電大廈的前前后后摸得一清二楚。最終，在北京產(chǎn)權(quán)交易中心舉辦的拍賣會上，錦江集團以5400萬人民幣的價格拿下了這塊商業(yè)寶地。

"在這個大廈周圍環(huán)繞有6個高檔酒店，一旦錦江之星開業(yè)，對他們的影響可想而知。" 經(jīng)辦人員透露，錦江之星北京西客站店將保持經(jīng)濟型酒店低價、高品質(zhì)的服務(wù)宗旨，只是在價位上可能會比石景山等店要高一點.

北京是錦江之星北方戰(zhàn)略市場的重中之重?？偛康囊笫?，在北京的每一個區(qū)都要有"錦江之星"的分店，在兩年內(nèi)開成30家店的規(guī)模。而這一戰(zhàn)略能否實現(xiàn)的關(guān)鍵一步就是前期開發(fā)。

前期開發(fā)工作就是搜集信息，查看地點，然后與對方談判、溝通，其成敗的關(guān)鍵就在于雙方能否達成共識，達到雙贏的結(jié)果。既有利于盤活對方的不動產(chǎn)，又有利于經(jīng)濟型酒店保持低成本的擴張。至于合作的具體方法視情況而定，可以是收購、租賃、合資、加盟及委托管理等各種方式。"最終能不能合作，這既要看溝通的功夫是否到家，還要看雙方在酒店經(jīng)營上能否引起共鳴。"

關(guān)鍵是低成本運作

可以說，以盡可能低的代價獲得適合連鎖開發(fā)新店是經(jīng)濟型酒店擴張的第一關(guān)，開發(fā)人員告訴記者，經(jīng)濟型酒店的特點就是低成本、高水準(zhǔn)服務(wù)，也就是將節(jié)儉與享受統(tǒng)一起來。如何能使兩者兼具，考驗的是經(jīng)營者的精明與智慧，也是競爭力所在。"所以在北京西客站店的未來定價上，我曾經(jīng)非常不理解集團堅持低價位的方針，現(xiàn)在我明白了，也越來越認同，價格是實力的體現(xiàn)。"

所以開發(fā)這第一關(guān)非常重要，如果前期選址時付出的代價太高，那么將來經(jīng)營時的房價就降不下來。所以開發(fā)人員在與對方談判前，會把該地段的改造裝修等投入估算得詳詳細細，并且預(yù)計出房間數(shù)及可能的回收時間，確定出具體的租金數(shù)額。錦江的低價讓對方恨得牙癢癢。所以，在選址談判是時，開發(fā)人員往往會調(diào)侃一句；"有沒有勇氣與上海人合作一把？"

出于成本的考慮，經(jīng)濟型酒店在選址時，一般會在城市的"二級地段"，略微有些偏僻，但是交通一定要方便，周圍的環(huán)境也要相對舒適，以此來彌補酒店不處于市中心的缺憾。開發(fā)人員向記者解釋了為什么"錦江之星"的第一家店選在石景山："一是考慮到交通比較方便，處于地鐵沿線；二是因為位于石景山游樂場的附近，娛樂設(shè)施均比較理想。但是唯一美中不足的就是周圍的商務(wù)環(huán)境稍差一些。"

談到在北京的下一步擴張，開發(fā)人員現(xiàn)在感到最大的挑戰(zhàn)的就是，由于北京酒店業(yè)競爭比較激烈，市場已經(jīng)被瓜分的七零八落，對于"錦江之星"這樣的后來者，開發(fā)的難度非常大。另外，在北京具有更多地理優(yōu)勢的"如家"快捷、"新燕莎"等酒店，也對錦江之星的市場拓展構(gòu)成威脅。

近一兩年來，"如家"快捷的擴張速度非?？?，關(guān)鍵是其前期開發(fā)做得非常好。"如家"快捷充分利用了其原有的資源。因為"如家快捷"是2002年由首都旅游集團和攜程旅行服務(wù)公司共同投資組建的，所以，"如家"將首旅集團旗下的二星級以下酒店稍加改造后，就是一個很不錯的經(jīng)濟型酒店，成本相對要低一點。

只有前期開發(fā)的成本控制好了，經(jīng)濟型酒店才能夠提供更好的硬件服務(wù)。作為"錦江之星"今年春節(jié)前開張的北京石景山店，其設(shè)施設(shè)備、物資配置上與以前的"錦江之星"有了較大的變革。北京石景山店衛(wèi)生間采用整體衛(wèi)浴配置，墻與墻之間、面池與墻面之間設(shè)有接縫，使清潔消毒更為徹底。更具環(huán)保意義的是，石景山店采用"中水"處理系統(tǒng)，客人的洗浴用水，通過處理系統(tǒng)凈化，又用作馬桶用水，大大節(jié)約了水資源的利用。 而更使錦江之星人自豪的是每間客房都能高速寬帶上網(wǎng)，滿足了商務(wù)客人移動辦公的需求。"現(xiàn)在經(jīng)濟型酒店里能夠做到寬帶上網(wǎng)的還不多，即使是法國雅高的'宜必思'也只是做到了在大堂里裝有寬帶。"

投資風(fēng)險不可忽視

對于國內(nèi)外的競爭者，錦江之星的開發(fā)人員笑得非常坦然："市場太大了，真正要做起來需要很長的時間。而且真正擁有競爭的實力，談何容易。資金量的籌備相對容易，但是前期的開發(fā)成本一旦控制不好，很難做成真正意義上的經(jīng)濟型酒店。而最關(guān)鍵的是管理團隊的建設(shè)不是一朝一夕的事。而且，一旦跨區(qū)域整合的時候，不同地域文化的融合是很重要的。"

錦江之星在酒店的每個環(huán)節(jié)都精打細算，節(jié)儉到家。非如此，錦江的投資回報率不會達到20%的水平。前期開發(fā)、工程改擴建以及最后的管理運營，每個環(huán)節(jié)都要把水分擰干。

"如家"總經(jīng)理季琦對此也深有感觸。他總結(jié)道：做經(jīng)濟型酒店首先需要直面的是投資風(fēng)險，因為目前的房地產(chǎn)價格處于高價位，一旦買進可能在未來被套牢，甚至破產(chǎn)；其次是管理上的壁壘，"管一個店容易，管10個店不難，但管50個店就很難了"，當(dāng)連鎖達到一定規(guī)模，必然會面臨這個問題；其三，行業(yè)外的人來做這個行業(yè)比較危險，因為"隔行如隔山"，有了資本并不一定就能做好。酒店行業(yè)的發(fā)展本身有規(guī)律，每隔6到8年都會經(jīng)歷一次波峰和波谷，現(xiàn)在可能正處于波峰，但未來必然會出現(xiàn)波谷，"如果現(xiàn)在冒然進來，將來可能連怎么死都不知道。"

除此之外，季琦認為，在發(fā)展經(jīng)濟型連鎖酒店的過程中還可能會面臨一些意想不到的風(fēng)險，如在往邊緣城市發(fā)展的時候會出現(xiàn)因人員階段性流動而產(chǎn)生的市場真空；國外品牌大舉入侵所導(dǎo)致的競爭加??；因缺乏合適的法律環(huán)境而造成的擴張受阻等。

"做經(jīng)濟型連鎖酒店首先需要有好的機制，然后需要充足的資金和人才儲備，最后需要有一套適合中國的連鎖模式，這些是涉足這一領(lǐng)域的一些基本條件。"季琦最后說。