房地產(chǎn)“降溫”已成定局

肖　賓

國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，表示支持央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱進(jìn)行降溫的努力。

而在此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議前后，從央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、建設(shè)部、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)傳出的信息來(lái)看，各部委已經(jīng)開(kāi)始采取行動(dòng)，或開(kāi)始積極醞釀舉措，來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。各部委已從宏觀經(jīng)濟(jì)層面形成共識(shí)，開(kāi)始為房地產(chǎn)業(yè)降溫。

121文件引發(fā)爭(zhēng)議

就像有江湖那天，就一直有刀光劍影一樣，自打有房地產(chǎn)業(yè)那天，該行業(yè)有沒(méi)有過(guò)熱的爭(zhēng)論就一直沒(méi)停止過(guò)。但始于2003年6月的這輪“房地產(chǎn)行業(yè)是否過(guò)熱”的大爭(zhēng)論，卻與以前的討論不同，因?yàn)榇舜温氏瘸稣械氖窃谌珖?guó)各家銀行中享有“綠林盟主”地位的中國(guó)人民銀行。

2003年6月，央行在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（業(yè)界稱(chēng)為121號(hào)文件）中表示，“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”，“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”……

整個(gè)文件殺氣騰騰，從開(kāi)發(fā)資金和個(gè)人住房貸款兩方面出手，從供給到需求整個(gè)流程卡住房地產(chǎn)商的資金鏈。文件一出，惹得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，業(yè)界大腕紛紛出頭，為房地產(chǎn)行業(yè)鳴冤吶喊。

各銀行接到121號(hào)文后，因自身利益使然，對(duì)自己的利潤(rùn)大客戶(hù)———房地產(chǎn)商卻是口中喊打，手上輕撫，一邊對(duì)央行唯唯諾諾，一邊以121號(hào)文缺乏操作性為由，對(duì)房地產(chǎn)商暗地通融。

就在121號(hào)文引發(fā)的風(fēng)波還未了時(shí)，有關(guān)部門(mén)又出臺(tái)了被房地產(chǎn)商視為利好的18號(hào)文。一時(shí)間，房地產(chǎn)商高呼“冬去春又來(lái)”，121號(hào)文件的作用漸有被“陰干”之嫌。

央行孤軍奮戰(zhàn)

通過(guò)121號(hào)文，與房地產(chǎn)商的首輪博弈之后，央行依然沒(méi)有甘休，而是繼續(xù)漸進(jìn)漸深，以土地批租等方面為突破口，從側(cè)面迂回，與房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了新一輪的較量。

2003年12月，在“中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”論壇上，周小川發(fā)表了主題為“從稅收改革的趨勢(shì)看城市土地管理”的演講，該演講引得當(dāng)時(shí)的與會(huì)者大跌眼鏡，紛紛質(zhì)疑：“央行的負(fù)責(zé)人，怎么講起稅務(wù)、土地方面的問(wèn)題了？”在周小川演講后第二天，國(guó)際金融報(bào)發(fā)表了題為“聽(tīng)周小川演講‘跑題說(shuō)話(huà)越來(lái)越像格林斯潘”的文章，多少也反映了與會(huì)者的心態(tài)。

現(xiàn)在回頭來(lái)看，這篇演講背后大有玄機(jī)，周小川在演講中提請(qǐng)大家關(guān)注中國(guó)將“逐步推行增值稅的轉(zhuǎn)型”、“個(gè)人所得稅也要發(fā)展”、并將“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)行物業(yè)稅”等三個(gè)主要趨勢(shì)。同時(shí)，周小川表示，一次性批租土地的“價(jià)格如果高了，可能直接引起炒作”；而國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一般根據(jù)初始地租價(jià)格審批、發(fā)放土地抵押貸款，但批租地價(jià)可能有泡沫，因此商業(yè)銀行拿到的土地抵押實(shí)際價(jià)值存在相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。如果定期評(píng)估土地價(jià)格，政府可以每年征收一定的財(cái)產(chǎn)稅，并在此基礎(chǔ)上發(fā)展“市政債券”，使財(cái)產(chǎn)稅逐漸替代增值稅成為政府的主要稅源。

該演講以后，國(guó)土資源部、建設(shè)部、稅務(wù)、銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門(mén)開(kāi)始在各自的領(lǐng)域內(nèi)配合孤軍奮戰(zhàn)良久的央行。

各部委相繼出招

3月1日，據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，表示支持央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱進(jìn)行降溫的努力。

此次會(huì)議認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。國(guó)務(wù)院同意加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應(yīng)，以限制高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。

國(guó)務(wù)院直接出面對(duì)一個(gè)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)作出判斷，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十幾年歷程中是相當(dāng)少見(jiàn)的。因此，房地產(chǎn)是否過(guò)熱的爭(zhēng)議在實(shí)際層面上已經(jīng)結(jié)束了。伴隨著的就是相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出招。

3月2日，國(guó)土資源部召開(kāi)土地市場(chǎng)秩序治理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議。部長(zhǎng)孫文盛強(qiáng)調(diào)，2004年，要繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，真正清理掉違規(guī)設(shè)立的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，不僅把開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量減下來(lái)，還要把規(guī)模減下來(lái)，使非法占用和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處。同時(shí)，國(guó)土資源部開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)建立“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度”，以從土地供給源頭控制住“房地產(chǎn)熱”。

2月26日，銀監(jiān)會(huì)公布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》，從資金面上再度向房地產(chǎn)企業(yè)逼宮。

同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局方面?zhèn)鞒鱿?，為抑止住房地產(chǎn)過(guò)熱，有關(guān)部門(mén)正在積極考慮開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題。

連保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利的部門(mén)也“落井下石”，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)將房地產(chǎn)業(yè)列作了2004年度“嚴(yán)打的三大行業(yè)之一”。

開(kāi)發(fā)商已覺(jué)寒意

眼瞅著各大部委一招緊似一招，各大房地產(chǎn)商們已經(jīng)開(kāi)始覺(jué)察到了緊縮時(shí)期的真正來(lái)臨，再也顧不上像“121”號(hào)文出臺(tái)時(shí)那樣，先和政策的出臺(tái)部門(mén)大打一場(chǎng)口水仗了，而是缺地的買(mǎi)地、缺錢(qián)的圈錢(qián)，開(kāi)始為即將來(lái)到的“冬天”作好儲(chǔ)備。

北京君龍時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)郭鈞在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期，從各個(gè)部門(mén)所發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)章來(lái)看，都體現(xiàn)了要讓房地產(chǎn)行業(yè)降溫的趨向。

郭鈞認(rèn)為，從這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，整個(gè)行業(yè)每年的增速高達(dá)30％到50％，相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)8％左右的增幅和社會(huì)需求的均衡狀態(tài)來(lái)講，明顯是存在過(guò)熱跡象。從現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)的調(diào)控方式來(lái)看，是富有技巧的，這種調(diào)控不是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)存在過(guò)熱情況就要把房?jī)r(jià)降下去，而是非常慎重地從調(diào)控行業(yè)增速方面入手，相信通過(guò)近期的緊縮政策，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)更加理性地向前發(fā)展。

陽(yáng)光100房地產(chǎn)公司常務(wù)副總范小沖在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，單純從一些數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、深圳等一些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)是看起來(lái)增長(zhǎng)得過(guò)快了一些，但結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)還是很有發(fā)展?jié)摿Φ摹Ｎ磥?lái)20年內(nèi)，城市中的人口將會(huì)增加一倍，這種機(jī)會(huì)是絕無(wú)僅有的。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭非常猛，政府部門(mén)采取措施來(lái)剎一剎車(chē)是非常必要的。現(xiàn)在一系列政策調(diào)整，在短期內(nèi)對(duì)所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)形成一定的沖擊，但相當(dāng)一部分靠關(guān)系吃飯的企業(yè)日子將過(guò)不下去，這對(duì)一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，卻是很好的機(jī)會(huì)。以前優(yōu)質(zhì)企業(yè)在進(jìn)入其他城市經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，除了考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，還須考慮當(dāng)?shù)氐恼唢L(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在新的政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)變得越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)再進(jìn)入外地市場(chǎng)時(shí)，將會(huì)只承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而政策風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多，這將會(huì)非常有利于優(yōu)勢(shì)品牌的發(fā)展。