簡析房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

【摘要】隨著我國國內(nèi)城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。房屋測量在房屋管理中起著重要的作用，而怎么科學(xué)的有效的發(fā)揮房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用就是當(dāng)前房屋測量工作者與房屋管理人員關(guān)心的首要問題，也是需要引起相關(guān)房地產(chǎn)管理從業(yè)者重視的一個(gè)問題。因此，必須探索、研究建立符合我國自身發(fā)展的房屋測量管理系統(tǒng)，對測量技術(shù)進(jìn)行革新化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展要求。測量人員的素質(zhì)也應(yīng)不斷提高，從而確保測量成果的準(zhǔn)確、合理。本文首先概述了對房屋測量，并且對房產(chǎn)管理中房屋測量的作用進(jìn)行了簡要分析。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測量；作用；應(yīng)用；注意問題

當(dāng)前房產(chǎn)權(quán)屬管理的作用越來越顯得重要，而房屋測量作為權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房產(chǎn)管理中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，它關(guān)系到國家房產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和房屋當(dāng)事人的切身利益。以下就房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用進(jìn)行分析。

一、房屋測量的概述

房屋測量是指運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范和面積數(shù)量等。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛也日益增多，要很好地解決這個(gè)問題，相關(guān)部門就必須對房屋測量工作進(jìn)行改良，處理糾紛的依據(jù)是測定和調(diào)查其用地的位置與權(quán)屬，質(zhì)量與數(shù)量及其利用情況以及測繪的結(jié)果。作為測量工作一個(gè)分支的房屋測量工作，與工程測量和普通房屋測量在作業(yè)方法和工作程序上有很大區(qū)別，但也有許多共同之處。房屋測量要按照國家相關(guān)部門制定的有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料和房屋測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用測繪的專業(yè)技術(shù)方法和手段，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、國防建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、住房制度改革、征收稅費(fèi)、等提供精確可靠的資料與數(shù)據(jù)。房屋測量包括房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)變更測量、房屋測量成果資料、房地產(chǎn)面積測算的檢查與驗(yàn)收。

二、房屋測量在房產(chǎn)管理中的重要性

房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評估，房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測量部門要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測量還對房地產(chǎn)管理中的市場管理意義重大，隨著我國住房制度改革不斷深化，新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進(jìn)入市場，房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測量則客觀上提供了這一需要，在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊、登記等方面，通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規(guī)范的進(jìn)入市場，這也有利于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房屋消費(fèi)市場的活躍，使房屋消費(fèi)者放心，使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

三、房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測量是房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與常規(guī)的測量技術(shù)相互結(jié)合的專業(yè)測量。而房屋測量所獲得與永久性標(biāo)志相互聯(lián)系的房屋面積、房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得到的基礎(chǔ)圖是發(fā)放財(cái)政稅收與房屋權(quán)屬證書的重要依據(jù)，它的主要作用可以歸納為如下幾個(gè)方面：

1、法律方面的作用。房產(chǎn)圖所表示的每一戶所具有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過各戶申請登記，并且經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，經(jīng)主管部門逐戶進(jìn)行審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強(qiáng)核定產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)管理、保障房屋所有者的合法權(quán)益與頒發(fā)權(quán)屬證書的有利條件，也是加強(qiáng)社會主義法律管理的重要依據(jù)。

2、經(jīng)濟(jì)管理的作用。房屋測量提供了大量的準(zhǔn)確的圖紙資料，為正確掌握土地與城鎮(zhèn)房屋的利用現(xiàn)狀和變化、清理公私各占有的房產(chǎn)面積與數(shù)量，建立產(chǎn)業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的圖形檔案，統(tǒng)計(jì)各類房屋的比重與數(shù)量等提供了相關(guān)比較可靠的數(shù)據(jù)，也為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的研究提供了重要的數(shù)據(jù)。房屋測量還為城鎮(zhèn)稅收與財(cái)政等部門研究確定土地分類的等級、制定稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)的依據(jù)，確保了各項(xiàng)稅費(fèi)的及時(shí)征收。

3、管理方面的作用。為了使城市的房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步的納入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，規(guī)劃建設(shè)部門與城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門都需要全面掌握與了解房產(chǎn)的位置、權(quán)屬、現(xiàn)狀與數(shù)量等基本的情況。只有這樣，才能夠進(jìn)行合理的規(guī)劃建設(shè)與妥善的管理，更好的調(diào)配使用土地與房屋，有計(jì)劃的安排舊城區(qū)住宅的修建與改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)。另外，房產(chǎn)測量的成果，也是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。

四、房屋測量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用及需注意的問題

1、房屋銷售面積的測量。關(guān)于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強(qiáng)，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因?yàn)榉课蒌N售面積和市場定價(jià)有很大的關(guān)系，因此在測量時(shí)精確度的把握是重點(diǎn)。房屋銷售面積的測量比較復(fù)雜，一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個(gè)參數(shù)是衡量房屋面積大小，進(jìn)行房產(chǎn)測量的基本方法之一，房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：運(yùn)用實(shí)地量距法進(jìn)行面積測算；運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計(jì)算；利用GPS技術(shù)進(jìn)行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內(nèi)容，科學(xué)的房屋銷售面積測量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證，也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補(bǔ)償?shù)葐栴}的重要保證，因此房屋測量人員要根據(jù)實(shí)際情況運(yùn)用科學(xué)、專業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產(chǎn)管理保駕護(hù)航。

2、房屋測量的相關(guān)要求和規(guī)定。房屋測量工作作為一項(xiàng)長期性、專業(yè)性和政策性較強(qiáng)的工作，必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來進(jìn)行合理的限定，這些規(guī)定和要求對于規(guī)范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的，目前，在房屋測量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測量規(guī)范，同時(shí)，房屋應(yīng)具備上蓋和防護(hù)物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固，屬于永久性建筑物，且屬于生活或生產(chǎn)性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。

結(jié)束語

在房產(chǎn)管理中，房屋測量的地位是非同尋常的，也是十分重要的。因?yàn)榉课莸怯浘哂袝r(shí)間比較短，任務(wù)也比較重等特點(diǎn)，在房產(chǎn)管理中的大多數(shù)歷史遺留問題，比如房屋面積評估和測定。房屋類別的確定等都是需要借助于房屋測量來進(jìn)行開展的，與此同時(shí)，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房屋測量的作用也越來越越不容忽視。它在房屋管理方案設(shè)計(jì)與城建征地規(guī)劃中都有著十分重要的地位。同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)管理涉及到房屋的方面比較多，所以房屋測量的要求也具有多樣性。

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